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David Morales
Consultor de Grant Thornton
La importancia del due diligence en materia ambiental, gracias a la expansión territorial y finitud de los recursos, debe ser un proceso cada vez más prolijo, concienzudo y serio, especialmente cuando hablamos de compra de vivienda en residenciales y/o condominios.
Sentencias recientes de la Sala Constitucional, como las resoluciones Nº 14649 – 2018 y Nº 18909 – 2023, han resaltado la limitación del Estado respecto al suministro de agua potable en condominios y residenciales que son gestionados mediante pozos, lo cual debe mantener pendiente a todos los compradores de inmuebles en diversas regiones del país.
Para el suministro de agua, el Estado costarricense utiliza depositarios encargados para tal función como el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), ASADAS, Municipalidades y la Empresa de Servicios Públicos para el caso de Heredia.
En tal sentido, de conformidad con la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, corresponde a esa institución o entes delegados, suministrar el servicio público del agua potable, mientras que según la Ley No. 276, es la Dirección de Aguas, el órgano encargado de tramitar las solicitudes que los particulares presentan para obtener una concesión de agua para cubrir ciertas necesidades, domésticas, de riego, agropecuario, entre otras.
Sin embargo, existe una excepción y es cuando se está en presencia de una propiedad que ha sido sometida al Régimen de Condominio. En estos casos, el Condominio puede solicitar concesiones de agua, ya sea de fuentes superficiales (ríos, quebradas o nacientes) o fuentes subterráneas (pozos) para suplir sus necesidades domésticas o de consumo humano.
En las sentencias referidas, se ha observado que debido a errores en la gestión del pozo, diferencias entre las pruebas de bombeo de un período de tiempo a otro, aumento de la cantidad de hogares a abastecer, fallas estructurales de los pozos y hasta cambios en los cuerpos de agua, la Sala Constitucional ha señalado que las problemáticas de fondo entre los condominios, la administración y la persona desarrolladora del proyecto, corresponden un conflicto de particulares, que excede las competencias de su jurisdicción, por lo que dichas diferencias deberán resolverse mediante el régimen de responsabilidad previsto por las disposiciones condominales, o en su defecto, mediante un proceso civil.
Por lo anterior, resulta indispensable constatar antes de realizar la compra de casa de habitación y/o apartamento en régimen condominal, conocer el origen de la fuente de agua, la empresa o entidad encargada del suministro y administración, con el fin de poder aminorar los posibles riesgos en un rubro tan delicado como lo es el abastecimiento de agua.
