Precios de inmuebles deben bajar, dicen analistas

El crecimiento en inventario del mercado inmobiliario es constante si se toma en cuenta la oferta, tanto en lo residencial y comercial, como en industrial, logístico y oficentros, explican varios estudios.

El problema recae en que la demanda es baja, principalmente en el residencial.

Esto se debe a que los precios están altos en todos los sectores según la percepción de los compradores y arrendatarios, esto debería bajar para reactivar la demanda a una sobreoferta que existe, según varios especialistas.

El 2016 fue un buen año para el sector de bienes raíces en crecimiento y se espera que 2017 continúe en un ritmo similar, siempre y cuando las tasas de interés no suban de forma considerable en ambas monedas.

Es por esto que INVERSIONISTA le brinda las perspectivas y oportunidades que se ven en cada segmento del mercado inmobiliario en 2017.

Residencial: faltan nichos por conquistar

Tanto los desarrollos verticales, como residenciales tienen mucha oferta para este año, según varios corredores consultados.

El tema por considerar es que los precios son altos y que deberían de bajar por la alta oferta y mediana demanda; esto hace que muchos no consideren comprar una casa o apartamento hoy, como una inversión de largo plazo.

Otro es el tema del tamaño, donde por menos metros cuadrados, los precios siguen sin bajar, algo que en la percepción de muchos consumidores debe cambiar.

Otro problema es que falta un nicho importante para generar proyectos para clase media. Con precios que estén cercanos a los $100 mil, en los que exista un espacio mayor a los 80 metros cuadrados que hoy se ofrece, de forma general.

Se sigue apostando por apartamentos pequeños, pero para un público de alto poder adquisitivo, con soluciones que van desde los $150 mil a los $220 mil, principalmente en zonas de Sabana, Rohrmoser, La Uruca, Escazú o Heredia.

Existen todavía oportunidades de inversión

Según varios corredores, la oportunidad que han visto muchos inversionistas es comprar para colocar a la renta.

Esta es una alternativa de inversión, ya que muchos inversionistas no quieren colocar su dinero en títulos financieros, principalmente por las bajas tasas de interés en ambas monedas, es por esto que buscan la opción de capitalizar sus rendimientos por medio de la renta de inmuebles, indican los expertos.

Incluso uno de los formatos es la renta con opción a compra, donde en un mediano plazo (dos o tres años) logran vender la propiedad a un valor mayor del precio de compra.

Esto parece ser una buena opción, ya que hoy, muchos de los jóvenes profesionales entre los 20 y 35 años (millennials) no muestran una clara tendencia a querer comprar.

La rotación laboral, el tráfico vehicular, pero principalmente el no querer estar atados a una sola propiedad y deuda (más de 20 años en la mayoría de los casos) hacen que el alquiler sea una opción bastante viable para muchos.

Los corredores incluso manifestaron que hoy tienen también una alta cartera para el alquiler, algo que antes no sucedía, pero que ha sido un negocio interesante, ya que sí existe un mercado importante para el alquiler.

Mercado comercial: Sigue creciendo

En el comercial, la tasa de disponibilidad es del 5%, la cual es buena o sana, según un informe de Colliers.

Sin embargo, ellos hablaban de algunas zonas que, si tienen una tasa por arriba del 10%, la cual deja de ser sana.

Siguen existiendo oportunidades de crecimiento. En el este del Área Metropolitana todas las plazas prácticamente están llenas, todavía existen espacios al oeste.

Ahora, el futuro queda en crear centros de entretenimiento más completos de uso mixto como el EscazuVillage y Santa Verde u Oxígeno en Heredia de Cuestamoras, donde hay oficinas, cines, heladerías, tiendas. Un mix que crea un sistema alto de ocupación y experiencias para las personas.

Existe lo que se llama el “círculo de influencia de mercado natural”, y este está reduciéndose.

Uruca podría convertirse más en un centro comercial y habitacional con la posible construcción de Circunvalación Norte.

Para mediados de 2017, se vislumbra el ingreso de una cantidad importante de metros cuadrados (61.386) en construcción y 130.891 metros cuadrados por iniciar.

Oficentros: Oeste seguirá en crecimiento

El crecimiento es continuo en el Oeste y Heredia, con expectativas de crecimiento en Alajuela, especialmente en El Coyol y Grecia, que podría convertirse en el próximo centro a desarrollar.

Durante 2016 se mostró un aumento de área arrendable de oficinas del 4,1%. Dicho incremento contempla la inauguración de El Cafetal (Edifico D),Terrazas Lindora, Ultrapark II, San Antonio Business Park y La Lima Free Zone.

La tasa de disponibilidad es de un 10,61%, que no se considera sana, sin embargo es la más baja de los últimos seis años (cuanto más baja, mejor).

Oportunidades en industria y logística

Los anteriores centros logísticos de La Uruca, Pavas y San Francisco de Dos Ríos han perdido protagonismo por sus presas, el crecimiento se está dando en El Coyol.

Las minibodegas están creciendo, el tener un menor espacio, pero más dinámico, para pequeños importadores y hasta familias que no quieren tener cosas de más en su vivienda, hacen de este servicio algo rentable.

Un problema es que sigue siendo caro, alrededor de $15 por metro cuadrado y dependiendo de los niveles de seguridad, puede ser mayor.

La tasa de disponibilidad es del 4%, se encuentran en construcción aproximadamente 84.784 m2 para uso industrial en la GAM.

Se espera un mejoramiento en la creación de estos espacios, hechos a la medida para industrias especializadas, redundancia de servicios, estándares más altos y diseños más modernos.

Así lo ven

Esta es la opinión de varios expertos según su perspectiva para el mercado en este año.

Óscar Segnini

Corredor

Bienes raíces

Precios deben bajar

La percepción de la mayoría de los consumidores es que los precios son muy altos y deben bajar, principalmente sí se busca comprar una casa o apartamento como inversión de largo plazo.

Por esto el mercado cambia, incluso para nosotros los corredores, que hemos tenido que empezar a movernos en alquileres también, porque hoy muchos clientes no sienten un arraigo, buscan calidad de vida y por eso no se atan a una propiedad.

Por ello, incluso el alquiler con opción a compra es una buena posibilidad, se ve tanto en inversionistas, como en desarrolladoras, o el tema de que le financian una parte de la prima, pero principalmente en los que ya tienen un arraigo y quieren el bien para siempre.

Milena Guevara

Corredora

Bienes raíces

El mercado viene cambiando

Los precios tenderán a estar estables o a la baja, la gente está más aterrizada respecto de esto, tanto en la compra como en el alquiler, algo que se ve mucho hoy como inversión.

Se tiene que tomar en cuenta que las personas solo pagan el monto del alquiler o de la cuota, hay otros costos que incrementan el rubro de la vivienda y eso tiene mucho que ver a la hora de tomar una decisión.

El mercado ha cambiado mucho, así lo vemos los corredores, hoy la gente busca mucho más el alquiler

Randall Fernández

Gerente

Colliers

Siguen existiendo oportunidades

En la oferta y demanda comercial siguen existiendo oportunidades de crecimiento. En el este todas las plazas prácticamente están llenas.

Ahora, el futuro queda en crear centros de entretenimiento más completos de uso mixto como el EscazuVillage y Oxígeno de Cuestamoras, donde tienes las oficinas, cines, heladerías, tiendas. Un mix que crea un sistema alto de ocupación y experiencias para las personas.

Existe lo que se llama el “Círculo de influencia de mercado natural”, y este está reduciéndose. Un ejemplo es Multi del Este, que se hizo para suplir un gran círculo de influencia, pero hoy el mercado natural (presas, locación, demanda) ha reducido el círculo.

Francisco Avilés

Desarrollador

Argo Estrategia

Tendencia vertical se desarrolla

Va a ser un año de consolidación con una oferta bastante importante, en el sector residencial, la cual se ha concentrado principalmente en proyectos masivos que va de más de 100 unidades, así como homogeneizando con apartamentos cada vez más pequeños.

La tendencia vertical se desarrolla más, y seguirá buscando zonas más densas como San José y sus periferias.

En los precios creo que tendremos una estabilidad, a diferencia de los últimos dos años, que hemos tenido crecimientos, por esto vemos un poco de propiedades que se quedan sin vender, pero en zonas donde la oferta fue muy grande en los últimos tres años, en Heredia y la zona cercanas a la ruta 27. 

Andres Chaves

Analista de Mercado

Core Developments

Se espera un crecimiento importante 

El 2017 es un excelente año para el mercado inmobiliario. Esperamos un crecimiento importante en lo que queda del año ya que nuestro público meta es muy activo y está buscando opciones de compra en San José que incorporen elementos en los que como empresa nos esforzamos en sobresalir, como el estilo de vida, seguridad y avances tecnológicos de nuestros proyectos