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Eduardo Quirós
Consultor de Impuestos y Legal de Grant Thornton
El Impuesto a las Ganancias y pérdidas de Capital forma parte de las diferentes cédulas de gravamen del impuesto sobre la renta. Éste, fue una incorporación con la entrada en vigor de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (Ley N. 9635) en fecha 1 de julio del 2019. En dicha Ley se introdujeron reformas y adiciones que pasaron a integrar la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley N. 7092) y la incorporación del Capítulo XI que vino a gravar las rentas pasivas que no fueron gravadas previamente.
Como parte de estas incorporaciones tenemos el hecho generador del impuesto a las ganancias y pérdidas de capital, que de conformidad con el artículo 27 bis de la Ley N. 7092 corresponde a la obtención de toda renta de fuente costarricense en dinero o en especie, derivada del capital y de las ganancias y pérdidas de capital realizadas, que provengan de bienes o derechos cuya titularidad corresponda al contribuyente, así como las diferencias cambiarias originadas en activos y pasivos que resulten entre el momento de la realización de la operación y el de percepción del ingreso o pago del pasivo, y que no estén afectos por parte de su titularidad a la obtención de rentas gravadas en el impuesto a las utilidades.
Así entonces, se debe entender que, para la aplicación de la retención o pago de dicho Impuesto de ganancias de capital en las transacciones inmobiliarias, el contribuyente, sea en condición física o jurídica ya sea residente o no para efectos fiscales, deberá contar con titularidad sobre un bien localizado en el territorio costarricense, vale indicar que para este comentario estamos dejando de lado aquellos activos que están sujetos a una actividad económica, pues su tratamiento fiscal variaría.
En este sentido, para determinar el gravamen se debe considerar las siguientes tres situaciones: i-la fecha de adquisición del bien, ii- la residencia del propietario y vendedor del bien inmueble, iii- así como la posibilidad de optar por la base imponible que resulte más conveniente. Dichos supuestos se explican a continuación:
Primero, cuando el vendedor y comprador del inmueble sean residentes en Costa Rica, en aquellos casos en que el bien inmueble se adquirió previo a la entrada en vigor de la Ley N. 9635 en el 1 de julio de 2019-, la estimación del impuesto se puede determinar por el 2.25% sobre el total del precio de venta, o bien un 15% sobre la ganancia de capital -sea la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición del inmueble-. Por otro lado, si el bien inmueble se adquirió posterior a la entrada en vigor de la Ley N. 9635, aplica la norma vigente y se estima el impuesto en un 15% sobre la ganancia de capital. Ante esta situación el obligado al pago será el vendedor residente.
Ahora bien, cuando el vendedor del inmueble no reside en Costa Rica, indica el artículo 28 ter de la Ley N. 7092, además de considerar la determinación del impuesto en los términos antes explicados, se establece una obligación al adquirente, de actuar como agente de retención, quien deberá de retener un 2.5% del valor de la transacción, información respaldada por la Resolución recientemente publicada Nº MH-DGT-RES-0051-2025.
Bajo este escenario el vendedor deberá considerar que esta retención es un pago a cuenta, y que podrá autoliquidar posteriormente con su declaración y aplicar este rubro, para cancelar la determinación del impuesto y si fuera el caso generar un saldo acreedor que podrá solicitar la devolución respectiva.
Como bien se observa, la Administración busca que, a través del agente de retención, el obligado cumpla con la declaración y pago del impuesto, cumpliendo así con su función recaudatoria.
Es fundamental establecer que el plazo correspondiente para el pago del tributo será en los primeros 15 días del mes siguiente a la transacción inmobiliaria, debiendo realizarse tanto el depósito como la presentación de la declaración en la plataforma TRIBU-CR mediante el formulario correspondiente según sea el agente de retención/obligado al pago, y el tipo de contribuyente.
Por otro lado, recalcar que de conformidad con el artículo 28 bis de la Ley N. 7092, se cuenta con una lista de excepciones al gravamen del impuesto de ganancias y perdidas de capital, entre estos se pueden comentar: i- las ganancias de capital obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, la cual aplicará aún cuando el inmueble esté a nombre de una persona jurídica; las herencias, los legados y las donaciones respecto de sus preceptores y del donante, importante destacar que esta excepción aplicará para la herencia, el legado o la donación inicial o mortis causa de aplicar, sin embargo, si el adquirente del bien inmueble posteriormente decide enajenar el bien ahora como parte de su patrimonio, dicha enajenación si estará gravada con el impuesto.
Asimismo, hacer hincapié que las exenciones recién mencionadas, así como el pago del impuesto a las ganancias y perdidas de capital como tal, no son situaciones que excluyen del pago del impuesto sobre traspaso de bienes inmuebles, regulado en la Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (Ley N. 6999), por cuanto son figuras distintas al igual que sus respectivos hechos generadores.
Es decir, que el recibir un inmueble de forma hereditaria efectivamente estará exento al pago y declaración correspondiente del impuesto a las ganancias de capital, más no estará exento al pago del impuesto sobre traspasos de bienes inmuebles.
Por último, es importante recomendar una debida diligencia inmobiliaria integral de previo a la intención de adquirir o enajenar un bien inmueble en territorio costarricense.
Entre otros aspectos, esta debida diligencia deberá de incluir la revisión histórica registral y catastral del inmueble, obligaciones fiscales que se derivarán de la transacción, normas de zonificación para posibles proyectos, así como las demás situaciones que permitan el cumplimiento integro de las obligaciones legales y fiscales derivadas del bien inmueble y el destino de éste.
