Transparencia y normativa: Las reglas que definen la valoración de activos en las SAFIS

En los fondos de inversión inmobiliaria, la valoración de activos no es un trámite contable más; es una obligación legal de alta precisión. Para las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFIS), el valor reportado de sus edificios impacta directamente el rendimiento de sus inversionistas y su reputación en el mercado bursátil. Por ello, cumplir con las exigencias de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) requiere de un aliado técnico que domine tanto el lenguaje financiero como el normativo.

El Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión delega la responsabilidad de la valoración en figuras externas que garanticen total objetividad.

El Artículo 83 de dicha normativa es categórico al dictaminar la obligatoriedad y los plazos de este proceso, mencionado que los bienes inmuebles se deben valorar al menos una vez al año; y al momento de su adquisición y venta.

Esta revisión anual busca que el valor del portafolio refleje la realidad del mercado. Sin embargo, la norma también exige una vigilancia continua, obligando a reaccionar ante imprevistos. Asimismo, deben ser valorados cuando ocurran hechos materiales que afecten significativamente su valor, tales como la rescisión de contratos de arrendamiento significativos o cambios sustanciales en las condiciones del mercado.

Ante este escenario, las SAFIS se enfrentan al reto de encontrar profesionales que no solo conozcan de infraestructura, sino que entiendan la sensibilidad de estos hechos para mitigar riesgos regulatorios a tiempo.

Relacionado a los métodos permitidos, la normativa exige separar los avalúos comerciales tradicionales de los avalúos para fondos de inversión. Principalmente se utilizan:

• Método de Flujos de Efectivo Descontados (Enfoque de Ingresos): Es un gran punto de referencia para las SAFIS. Como los fondos inmobiliarios viven del arrendamiento, el valor del inmueble se calcula según el valor presente de las rentas futuras que generará. Aquí la normativa suele exigir rigurosidad en:
  • La justificación de la tasa de descuento (que refleje el riesgo del activo).
  • Las tasas de desocupación o vacancia estimadas.
  • La duración y solidez de los contratos de alquiler vigentes.
• Método de Costo de Reposición y Comparación de Mercado: Utilizados generalmente como métodos de respaldo o para activos que no están generando rentas (como terrenos o edificios en desarrollo).

Ante las exigencias de un marco regulatorio robusto, la precisión en los supuestos financieros y de mercado se vuelve el activo más valioso para las administradoras. Cumplir con la norma va más allá de entregar un informe a tiempo; implica contar con un sustento técnico metodológico capaz de resistir auditorías y de reflejar con total transparencia la realidad del portafolio inmobiliario. En un sector donde la confianza de los inversionistas es el motor principal, la rigurosidad en el cálculo de los ingresos es, en última instancia, la mejor garantía de solidez y permanencia.