Consideración fiscal vital en la compra de una casa

Comprar una casa es un proceso emocionante para cualquier persona, desde la decisión de la ubicación, la búsqueda de una propiedad que se ajuste al presupuesto, el inicio de las negociaciones, hasta el cierre de la compra con la asesoría legal necesaria. Todo esto puede ser una experiencia única en la vida, pero si no se considera un aspecto poco conocido por muchos notarios o agentes inmobiliarios, puede convertirse en una desagradable sorpresa. ¿Cuál es esta situación atípica? Se trata de un impuesto, ¡sí, otro impuesto más! En este caso, nos referimos a la retención que debe realizar el comprador si adquiere una vivienda de una persona no domiciliada en Costa Rica. Para mayor claridad, ejemplifiquemos a un extranjero sin domicilio fiscal en Costa Rica, situación común en zonas turísticas de alta plusvalía o áreas céntricas de alto valor, donde los extranjeros suelen invertir, registrando el activo a su nombre personal esperando que su inversión madure para posteriormente liquidarla poniéndola a disposición de venta para compradores que pudiesen ser locales.

Ahora, desarrollemos un poco mejor esta situación, el gravamen a las ganancias de capital de fuente costarricense y la búsqueda de eliminar situaciones de evasión fiscal por falta de trazabilidad, el legislador previó con la introducción de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas una regla de retención en la fuente por la generación de ganancias de capital de fuente costarricense producidas por no domiciliados. Lo anterior fue tipificado en el artículo 28 ter de la Ley de Impuesto sobre la Renta que indica: “(…) Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio nacional propiedad de un no domiciliado, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el dos coma cinco por ciento (2,5%) de la contraprestación total acordada, en concepto de retención a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia de capital.”

Es decir, como estrategia para combatir la evasión fiscal por parte de un no domiciliado, la ley, transfiere al comprador la obligación de retener y remitir un 2,5% de la contraprestación pactada a favor del fisco. Por lo tanto, el comprador, que bien puede ser un costarricense particular, está obligado a retener al vendedor un 2,5% del precio de venta acordado. Por ejemplo, si una persona física decide adquirir una casa en Costa Rica por un valor de 100 millones de colones, y el vendedor es un extranjero sin domicilio fiscal en el país, el comprador costarricense deberá retenerle 2,5 millones de colones en nombre del sujeto no domiciliado, los cuales deberá pagar a la Administración Tributaria. Como resultado, el vendedor recibiría únicamente 97,5 millones de colones.

Entonces, como pueden ver, este es un tema sensible que requiere especial atención en las transacciones de compra y venta de inmuebles, especialmente cuando se trata de no domiciliados. La obligación de actuar como agente de retención implica la responsabilidad de retener, declarar y pagar el impuesto a la Administración Tributaria. De no hacerlo, el comprador podría enfrentarse a multas, intereses y sanciones que, a largo plazo, pueden resultar en montos significativos que nadie desearía afrontar.

Por último, en la práctica, la Administración Tributaria, a la fecha de esta opinión, no ha actualizado sus sistemas de declaración para permitir que el comprador declare este impuesto. Por lo tanto, en caso de que deba pagar esta retención, el comprador deberá hacerlo mediante un recibo de pago 110, efectuar el pago y enviar una nota por medio de TRAVI a la Administración Tributaria para cumplir plenamente con sus obligaciones como agente retenedor.

No olvidemos que toda transacción conlleva cargas fiscales, por lo que, ante una situación similar, lo más prudente es buscar asesoría, verificar la condición fiscal de nuestro vendedor y así evitar futuros dolores de cabeza.

Daniel Lacayo

Consultor de Impuestos de Grant Thornton