Centroamérica y la promesa de una vivienda posible

Tener una vivienda es mucho más que tener un techo. Es contar con un espacio para construir un proyecto de vida, independizarse, formar una familia o envejecer con dignidad. Pero esa aspiración es cada vez más difícil de cumplir. Y aquí aparece una paradoja, países ricos enfrentan elevada insatisfacción con la vivienda, mientras Centroamérica presenta resultados relativamente favorables. ¿Lo estamos haciendo mejor? No necesariamente. Los datos cuentan solo parte de la historia.

El Índice de Progreso Social (IPS) incorpora información de la Encuesta Mundial de Gallup sobre la insatisfacción con la disponibilidad de viviendas buenas y asequibles. Más que contar proyectos o créditos, pregunta: ¿las personas encuentran viviendas adecuadas que puedan pagar?

Los resultados del corte 2025 muestran diferencias importantes. Guatemala registra un 32% de insatisfacción y ocupa el puesto 26 entre 146 países con datos. Le siguen Honduras (35,5%, puesto 33), Panamá (38%, puesto 39), Costa Rica (38,5%, puesto 43) y El Salvador (40%, puesto 49). Entre tres y cuatro de cada diez personas están insatisfechas con la oferta local.
¿Es mucho o poco? En México la insatisfacción alcanza el 43,5%; en Brasil, el 44%; y en Colombia, el 49,5%. Más sorprendente es la comparación con economías de mayores ingresos: Estados Unidos registra un 60,5%, Chile un 63,5%, y Canadá y Australia un 71,5% cada uno. Costa Rica registra 22 puntos menos que Estados Unidos y 25 menos que Chile.

La primera lección es clara, una economía más grande no garantiza que las personas encuentren viviendas adecuadas y asequibles. Pero cuidado, este indicador mide percepciones, no déficit habitacional ni calidad de las construcciones. Las expectativas influyen, y las pequeñas diferencias entre países no necesariamente son significativas. Aun así, nos recuerda algo fundamental: el progreso social debe medirse también desde la experiencia de las personas.

El desafío habitacional, además, está cambiando. La transformación demográfica aún no se refleja suficientemente en las decisiones. En ese aspecto, Costa Rica ofrece un buen ejemplo de los cambios demográficos. Según la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos del INEC, el tamaño promedio del hogar pasó de 3,7 personas en 2004 a 2,8 en 2024. En ese período, los hogares unipersonales prácticamente se duplicaron: del 9,2% al 18,3%. En general las tendencias demográficas apuntan a tener hogares más pequeños, más personas viviendo solas y una sociedad que envejece.

Esto plantea una pregunta, ¿estamos construyendo viviendas para la población del futuro o seguimos diseñándolas para las familias del pasado? Porque una persona joven no necesita lo mismo que una familia con hijos. Una persona mayor puede priorizar accesibilidad y servicios médicos. Incluso con menor crecimiento poblacional, la demanda de viviendas puede aumentar si los hogares se hacen más pequeños. Vivir solo también encarece los gastos. Una sola solución no responderá a todas esas necesidades.

En ese sentido, construir más viviendas no es lo mismo que generar más progreso social. Aquí está, quizá, el cambio más importante que necesitamos hacer. Durante mucho tiempo hemos evaluado las políticas de vivienda utilizando indicadores de oferta: cuántas unidades se construyeron, cuántos subsidios se entregaron, cuántos créditos se otorgaron o cuántos metros cuadrados se desarrollaron. Son indicadores necesarios, pero insuficientes. Una vivienda puede ser más barata y, al mismo tiempo, representar una peor opción para una familia si se encuentra lejos del empleo, de las escuelas, de los servicios de salud o del transporte público.

El verdadero costo de una vivienda no termina en la cuota hipotecaria o el alquiler. También incluye el tiempo de desplazamiento, el transporte, la seguridad, la disponibilidad de agua, el acceso a servicios y las oportunidades que ofrece su entorno. Una casa económica que obliga a una persona a pasar tres horas al día desplazándose puede terminar siendo extraordinariamente cara en términos de calidad de vida. Desde la perspectiva del progreso social, la pregunta no debería ser solamente cuántas viviendas estamos construyendo, sino qué oportunidades estamos creando para quienes van a vivir en ellas.

Esto también representa una oportunidad para el sector privado. El sector inmobiliario y el financiero pueden encontrar nuevas oportunidades de mercado si comprenden mejor los cambios en la estructura de los hogares: viviendas de menor tamaño, opciones de alquiler accesible, desarrollos cercanos a centros de empleo, proyectos adaptados para adultos mayores y soluciones habitacionales que puedan transformarse conforme cambian las necesidades de las familias. No se trata solamente de responsabilidad social o sostenibilidad. Se trata de entender una demanda que está cambiando y convertir esa comprensión en una ventaja competitiva.

Para los gobiernos, el reto consiste en coordinar la política habitacional con la planificación urbana, el transporte, los servicios públicos y el desarrollo económico territorial. Para las empresas, implica reconocer que el éxito de un proyecto no depende únicamente de vender unidades, sino también de su capacidad para responder a necesidades reales y generar valor a largo plazo. Y para ambos, significa incorporar mejores métricas.

Finalmente, necesitamos medir no solo la disponibilidad de viviendas, sino su asequibilidad real, su ubicación, su relación con los ingresos familiares, su accesibilidad para distintas edades y su contribución a la calidad de vida. Porque una política de vivienda verdaderamente exitosa no es la que construye más casas, sino la que permite que más personas puedan construir una mejor vida.