La necesaria regulación de los agentes de bienes raíces en Costa Rica

En Costa Rica, existen profesiones reguladas que deben cumplir con requisitos específicos para poder ser ejercidas legalmente, a fin de evitar el delito de ejercicio ilegal de la profesión. Estas profesiones, como la medicina, la abogacía o la ingeniería, exigen que los aspirantes cuenten con al menos un título universitario (que hoy en día, igual no significa garantía absoluta, pero mejor eso que nada, para eso tenemos ejemplos notorios como la Universidad de Justo Orozco), que aprueben algún examen de incorporación y ademas que su ejercicio profesional este sujeto a una serie de regulaciones técnicas y éticas que garanticen la calidad del servicio y la protección del consumidor. La razón de ser de estas regulaciones es clara: asegurar que las personas que ofrecen servicios profesionales cuenten con la preparación adecuada y con principios éticos que eviten abusos, malas prácticas o conflictos de interés.

En este contexto, en Costa Rica, cualquier persona puede ejercer como corredor sin necesidad de formación previa, sin residencia, sin tan siquiera hablar español, sin rendición de cuentas a algún ente, incluso en muchos casos, sin pagar impuestos esto por cuanto no existe un marco normativo que limite o sancione malas prácticas. Al tratarse de una profesión que no requiere una autorización especial para ejercerla, no es posible sancionarla por el artículo 313 del código penal que recoge el delito de ejercicio ilegal de la profesión, lo cual reduce los remedios disponibles que tienen los consumidores para hacer frente a un ejercicio irresponsable de la profesión. Si bien es cierto que se exige un registro ante SUGEF según el art.15 y 15BIS de la ley 8204, no queda clara la sanción de la falta de inscripción, existiendo más de uno que operan sin estar inscrito ante esta entidad. Igualmente, resulta notable destacar que aunque existe la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, que hace una tremenda labor en la formación de nuevos y actuales profesionales, su afiliación es voluntaria y su alcance es limitado: no tiene potestad legal para sancionar ni exigir estándares mínimos de preparación, lo que la convierte más en una instancia gremial que en un verdadero órgano regulador.

Sin perjuicio de que existen corredores de bienes raíces admirables, preparados y con verdadera vocación de servicio, lo cierto es que hoy la profesión opera, en muchos casos, como en el viejo oeste o bajo la ley de la jungla: sálvese quien pueda. En un mercado tan sensible como el inmobiliario, donde están en juego el patrimonio y el acceso a la vivienda, esta situación es insostenible. Por ello, este artículo plantea la necesidad urgente de regular formalmente la profesión del corretaje, al igual que ocurre con abogados, ingenieros, arquitectos o médicos. Para los profesionales serios y admirables, una regulación clara sería una herramienta positiva: permitiría distinguir su trabajo del de quienes actúan sin preparación ni ética, brindaría reconocimiento formal, tendrán herramientas para sacar actores nócivos del mercado, mecanismos de defensa ante conflictos y, sobre todo, dignificaría su labor dentro de un marco legal justo y transparente.

La falta de regulación abre la puerta de los problemas. Un primer problema que he notado es que muchos corredores quieren tomar roles que no le corresponden: se creen ingenieros, topografos, abogados… pese a que muchos casos no tienen una formación en la rama. Lo serio en esos casos puede ocurrir cuando la persona compradora cree ciegamente en lo que le dice el corredor (sin reflexionar que  donde los agentes solo ganan si venden), y por confiar en lo que le dice, decide no contratar a su propio equipo técnico jurídico que le permita evaluar las aseveraciones que se le presentan, lo cual en algunos casos, puede tener consecuencias negativas.

Otro asunto más común, por la falta de regulación, es el “double hatting” o el caso cuando el agente representa a comprador y vendedor, dejando entre ver un claro conflicto de interés. En muchos casos una misma empresa o agente representa simultáneamente al comprador y al vendedor de una propiedad. Aunque no significa que ocurra algo deshonesto de manera automática, pues hay empresas corredoras que operan con estrictos estándares éticos, igual forma se puede presentar la situación de algún corredor de bienes raíces actúe en perjuicio de una de las partes inflando artificialmente el valor de la propiedad, retener información clave sobre el estado real de la propiedad o incluso inventar ofertas de terceros inexistentes con el fin de presionar un aumento en el precio de cierre.

Es importante recordar que los corredores solo reciben su comisión (que puede oscilar entre el 1,5% y el 10%, siendo el 5% el estándar más común) si logran concretar la venta. Esto genera, en algunos casos, incentivos perversos para cerrar la transacción a toda costa, abriendo así una caja de Pandora donde el ingenio humano puede manifestarse en forma de exageraciones, omisiones e incluso ocultamiento de información. Todo ello, sin perjuicio de la responsabilidad que tiene el comprador de realizar una debida diligencia exhaustiva en cualquier transacción inmobiliaria.

Teniendo una ley marco de corredores, se pueden regular estas situaciones, comisiones (y quienes estan obligados en pagarlas), aspectos de conflictos de interés para evitar que un corredor de bienes raíces puede tener ese doble sombrero (incluyendo un descargo generalizado por parte de comprador y vendedor que esto sea de esa manera), y que si acaso reciben ofertas de terceros, que tengan la obligación legal de presentarla al comprador para verificar su autenticidad y no solamente creer en lo que le dice el corredor como si se tratase la Biblia o de la  palabra de Dios.

No obstante, es importante destacar que los corredores de bienes raíces no deben ser vistos únicamente como responsables de malas prácticas en el sector. Muchos de ellos también son víctimas de vendedores inescrupulosos que, una vez concretada la venta, se rehúsan a pagar la comisión previamente pactada. Esta práctica no solo es injusta, sino que debería ser sancionada mediante una regulación clara que establezca la obligación legal del vendedor de pagar la comisión acordada, so pena de incurrir en el delito de retención indebida. Asimismo, es recomendable la creación de mecanismos que garanticen el derecho del corredor a percibir su comisión desde el momento en que genera valor en el proceso de compraventa. Por ejemplo, cuando presenta formalmente al vendedor el nombre completo del potencial comprador, y posteriormente se comprueba que, mediante una persona relacionada, el vendedor cierra la venta de forma encubierta para evadir el pago de la comisión, este acto debe ser reconocido como fraudulento y sancionado debidamente.

Otro aspecto crítico es que debido a que no existe una colegiación obligatoria, no hay una necesidad de ser residente para poder ejercer la profesión. Por ejemplo, en los Colegios de abogados y médicos, se requiere ser residente para optar colegiarse. Esto hace sentido porque permite lo que los americanos llaman “accountability” o rendición de cuentas, ya que si vive en Costa Rica, tiene algún grado de arraigo superior al de alguien que opera economicamente como turista. Hoy en día, personas extranjeras -sin permisos de residencia, sin estar inscritos en Hacienda, sin hablar español, sin Seguridad Socia, e incluso recien llegados al país- operan como corredores, captar propiedades y ofrecerlas en alquiler o venta sin declarar ingresos ni someterse a ninguna supervisión estatal.  

Una legislación moderna sobre esta materia debería incluir, al menos, los siguientes elementos:

• Requisitos de formación mínima (por ejemplo, un diplomado técnico certificado, conocimiento básico de contratos, elementos de una propiedad).
• Licencia obligatoria para operar como corredor.
• Residencia legal como requisito indispensable para ejercer.
• Definición clara de las funciones y obligaciones de un agente de bienes raíces.
• Registro público de agentes autorizados y activos.
• Código de ética vinculante.
• Derecho del corredor a recibir su comisión por venta.
• Ente regulador con potestades disciplinarias.
• Mecanismos de control de conflictos de interés, especialmente en operaciones de doble representación.
• Sanciones económicas, administrativas y penales para quienes incumplan el marco regulatorio. Incluyendo la no inscripción ante SUGEF.

La regulación de los corredores de bienes raíces no debe entenderse como un obstáculo burocrático, sino como una medida razonable ante las circunstancias actuales donde cada vez vienen más y más extranjeros a radicarse al país y se ponen a vender propiedades, incluso sin llegar a saber el detalle de la zona en donde operan. En una economía donde la vivienda se ha vuelto un bien cada vez más inaccesible para muchas familias, es urgente que quienes intermedian en su compraventa o alquiler lo hagan con responsabilidad, conocimiento y respeto.