Fondos inmobiliarios para diversificar

Fondos inmobiliarios para diversificar

William Chinchilla, consultor jurídico en derecho empresarial, mercados financieros y de capitales, explica las ventajas de inversión en los fondos inmobiliarios y los cuidados en tema legal que deben tener los inversionistas.

¿Invertir en fondos inmobiliarios representa un menor riesgo legal que hacerlo directamente?

La visión de alguien que adquiere participaciones en fondos de inversión inmobiliarios, en mi criterio es diferente a la de aquel que compra directamente inmuebles. En el último caso, el adquirente asume todo el riesgo legal y financiero; mientras en el fondo inmobiliario lo diluye o “lo comparte”. El que compra directamente hace su propia evaluación y valoración del inmueble, mientras que el inversionista de fondos de inversión inmobiliario descansa en un experto que diseñó y estructuró la estrategia de inversión en los inmuebles, de manera que aunque los riesgos legal y financiero también los asume el inversionista, si llegara a comprobar que el gestor de un fondo inmobiliario no aplicó las políticas de inversión o fue negligente en su gestión, tiene opciones de reclamos legales.

El gestor de un fondo realiza todo un análisis sobre los inquilinos, revisa los contratos de arrendamiento o crea los propios, de manera que su labor es muy técnica y profesional; mientras que en la compra directa el adquirente debe hacer y asumir los costos de toda esa labor.

El que compra directamente NO DIVERSIFICA, el que invierte en fondos inmobiliarios SI.

¿Con qué otras ventajas y protecciones legales cuenta quien invierte en esta figura?

Las propias del que invierte en un fondo de inversión:

- Diversifica.

- Se adecua a una estrategia financiera preestablecida y que jurídicamente es vinculante, por medio del prospecto.

- Contrata los servicios de un experto, sin hacer él (inversionista) la labor de escogencia, valoración y evaluación de opciones de inversión.

- El patrimonio del fondo es separado del patrimonio del gestor del fondo, de manera que un problema en este, de índole legal y financiero, no perjudica ni tiene efectos legales y financieros sobre su inversión.

- El ordenamiento legal tiene una plataforma de regulación que le protege como inversionista y determina procedimientos para sustituir a un gestor en casos justificados.

- Así como tiene derechos, tiene obligaciones; de manera que es fundamental que lea el prospecto y del perfil del inversionista para ese fondo.

- Debe dar toda la información necesaria y real para que como inversionista sea perfilado.

Si un inversionista desea hacer un retiro anticipado, ¿cuál sería la mejor forma de salir con la menor minusvalía posible?

Este es un tema delicado, especialmente en tiempos como los actuales. Quien invierte en fondos de inversión debe tener claro que lo hace para permanecer al menos cinco años o el periodo que el gestor recomienda en el prospecto. Quien tenga que salirse antes de tiempo, debe comprender que la única forma permitida por el ordenamiento legal es vendiendo en el mercado bursátil sus participaciones, de manera que dependiendo del valor de mercado de las participaciones, tendrá un castigo del “tamaño que determine el mercado”, sin perjuicio de lo que pueda determinar un prospecto.

Para salir con la menor minusvalía posible, bueno, eso depende de la visión y análisis de cada inversionista. Algunos se fijan solamente en que el precio de la participación le sea favorable al momento de la venta, lo cual en ocasiones es difícil; pero debieran advertir también que la rentabilidad percibida durante el tiempo previo a la decisión de venta sea positiva. En ocasiones, este último elemento no lo toman en cuenta los inversionistas, y sienten que han perdido, cuando integralmente la inversión no les ha generado pérdida, por lo que conviene siempre que consulten a un asesor de inversión.

Definitivamente el perfil de un inversionista de fondos inmobiliarios debe estar enfocado a su permanencia en el fondo hasta la madurez del mismo. Esto es lo mejor para él. La salida debe ser muy excepcional.