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Fitch: Impacto del Nuevo Régimen Cambiario Sobre los Fondos Inmobiliarios 



El nuevo régimen cambiario de Floración Administrada podría permitir una volatilidad mayor del tipo de cambio en comparación con el esquema de banda cambiaria, por lo que bajo este nuevo escenario el inversionista de los fondos inmobiliarios estaría potencialmente más expuesto al riesgo cambiario, indica Fitch Ratings.
En general, el flujo percibido por el inversionista de los fondos inmobiliarios está expuesto tanto directa como indirectamente al riesgo cambiario.
La exposición directa se da cuando el inquilino ha formalizado el pago del alquiler al fondo en moneda local (ML) mientras que el fondo paga en moneda extranjera (ME) a sus inversionistas.
Por otro lado, la exposición indirecta se da cuando las propiedades del fondo cuentan con inquilinos caracterizados por ser generadores de ML, pagan su alquiler inmobiliario en ME y cuentan con un margen estrecho de maniobra para hacer frente a sus obligaciones en ME bajo un escenario de fluctuación del tipo de cambio (específicamente, ante una depreciación material y estructural de la ML).
Como inquilinos mitigantes a este último tipo de exposición, se consideran aquellos pertenecientes al sector público local, así como arrendatarios con características particulares (empresas multinacionales, organismos internacionales, instituciones pertenecientes a gobiernos extranjeros, entre otros).
A nivel sistémico, las exposiciones anteriores cobran mayor relevancia conforme las autoridades económicas permitan una flexibilidad cambiaria creciente.
A nivel particular, dicha exposición también incrementa su materialidad cuando el fondo cuenta con apalancamiento en ME, dado que el servicio del mismo se da previo al pago hacia el inversionista.
A diciembre de 2014, los activos bajo administración de los 17 fondos inmobiliarios que operan en el mercado costarricense, cuya moneda funcional es el dólar, alcanzaron aproximadamente $1,1 mil millones (AuM netos $997,4 millones), y en los cuales 7,109 inversionistas tienen posiciones.
Estos fondos generan un ingreso por alquileres mensual de aproximadamente $8,9 millones.
Fitch califica ocho fondos inmobiliarios, cuyos AuM ascendieron a alrededor de $537.84 millones (AuM netos $458.88 millones) a diciembre de 2014.

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