Impuesto sobre la renta diferido en el negocio de las propiedades de inversión

El impuesto sobre la renta diferido, por sí sólo, es un tema que genera muchas dudas a la hora de su determinación. Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) indican la necesidad de registrar el impuesto sobre la renta diferido, si se presentan estados financieros de conformidad con esta normativa.

La Norma de Contabilidad 12: Impuesto a las Ganancias establece no sólo la obligatoriedad de la contabilización del impuesto sobre la renta corriente sino también del impuesto sobre la renta diferido, por lo que se deben analizar los estados financieros e identificar aquellas partidas que pueden dar origen al impuesto sobre la renta diferido, en aras de cumplir con las características cualitativas fundamentales de relevancia y representación fiel que requieren las NIIF.

Incluso en el artículo 8 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta en nuestro país, se indica que los gastos deducibles por pérdidas fiscales de periodos anteriores podrán deducirse si están debidamente contabilizadas como pérdidas diferidas.

Es interesante observar que las actividades de operación de una empresa en determinada industria o negocio en el que se desempeña dan pie a identificar mejor las partidas que generan el impuesto sobre la renta diferido.

Por tanto, el propósito de este artículo es dar una guía al lector de cómo analizar los estados financieros de una entidad dedicada al negocio de las propiedades de inversión, para determinar el impuesto sobre la renta diferido.

Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) definen las propiedades de inversión como propiedades (terrenos y/o edificios) mantenidas para obtener rentas y/o apreciación del capital, es decir, para rentar y/o generar plusvalía. No caen dentro de esta definición aquellas propiedades para uso en la producción o prestación de servicios, ni cuando se mantienen para venta en el curso ordinario de las operaciones.

Se mencionan a continuación, algunos de los rubros más comunes relativos a la determinación del impuesto sobre la renta diferido en la operación de las propiedades de inversión, haciendo hincapié de que no son los únicos rubros que podrían generar diferencias temporarias.

Diferencias en vidas útiles y depreciación: Tal y como ocurre con la propiedad, planta y equipo, en los casos en que las vidas útiles financieras asignadas a las propiedades de inversión no sean iguales a las vidas útiles fiscales autorizadas por la Administración Tributaria, existirán diferencias temporarias en la depreciación de cada periodo, que se irán acumulando hasta la fecha en que financieramente el activo se deprecie completamente.

Valor razonable: Cuando se adopta el modelo de revaluación en propiedades de inversión, como resultado de optar por este tratamiento contable, según la NIC 40: Propiedades de Inversión, se crea una diferencia temporaria entre el valor del costo de adquisición y el valor registrado contablemente de las propiedades de inversión (valor razonable). Esta diferencia temporaria estaría sujeta a la tasa aplicable para determinar el pasivo por impuesto sobre la renta diferido.

Reconocimiento de ingreso de arrendamientos operativos de forma lineal: Los ingresos por arrendamientos para una compañía que utilice sus propiedades de inversión para alquileres, deben reconocerse sobre una base sistemática, que usualmente es lineal.

La base lineal se calcula sumando todos los montos de pagos previstos en el contrato de arrendamiento (por el periodo no cancelable del contrato), incluyendo los incrementos que se incluyan en las cláusulas de dicho contrato; y dividiendo este total de montos entre la cantidad total de pagos previstos.

Esto significa que el ingreso a reconocer en cada pago debe ser igual a lo largo de todo el lapso del arrendamiento, aunque difiera del monto facturado al arrendatario. Esta situación generaría una diferencia temporaria cada año que se va acumulando, hasta el finiquito del contrato de arrendamiento.

Reconocimiento de ingreso de arrendamientos financieros de conformidad con NIIF 16: Según las Normas Internacionales de Información Financiera, las entidades que alquilan sus propiedades de inversión podrían tener arrendamientos de tipo financiero si se cumplen ciertas características.

Cuando esto ocurre, el arrendador debe registrar en sus estados financieros un activo financiero en lugar de la propiedad de inversión como tal. Esto definitivamente generará una diferencia temporaria entre el valor del activo físico registrado fiscalmente como propiedad de inversión y el activo financiero según la normativa contable vigente en Costa Rica.

Moneda funcional: Las Normas Internacionales de Información Financiera establecen que se producen diferencias temporarias entre la base fiscal y la base financiera cuando la moneda funcional de la entidad es distinta a la moneda fiscal. En Costa Rica, la moneda fiscal es el colón costarricense y en este tipo de negocios, usualmente la moneda funcional es el dólar estadounidense. El comparar los activos no monetarios en dólares convertidos al tipo de cambio de cierre con el valor histórico en colones de estos activos, se generan estas diferencias temporarias que son la base del cálculo del impuesto sobre la renta diferido.

Aunque pueden existir herramientas automatizadas que nos asistan en el cálculo del impuesto sobre la renta diferido, el ejercicio involucra mucho análisis por parte de la administración, por lo que es importante, mantenerse actualizado, profesionalmente hablando, tanto el ámbito impositivo como el ámbito financiero contable del que surgen todas estas transacciones. Mejor aún, cuando se tiene experiencia en el tipo de negocio y qué transacciones podrían surgir.

Dafne Ramírez, gerente de Auditoría de Grant Thornton