Comprar una propiedad es fácil, hacer una buena inversión no

Hoy entrevistamos a Federico Jenkins, abogado especializado en transacciones internacionales y bienes raíces, con licencia en Costa Rica y Nueva York, CEO de CCA Abogados, quien explica los aspectos legales y financieros que todo comprador debería revisar antes de firmar.

¿Qué es lo más importante en una relación profesional de un cliente y su abogado?

Hace unos días, durante la visita de la embajadora de los Estados Unidos a la Marina de Flamingo, me preguntó un extranjero que es lo que más valoraba de ser abogado. Le indique que lo que más me reconforta de ser abogado, es anticipar en la medida de lo posible, o resolverlos si ya se han generado, los problemas o riesgos. Facilitar que las personas puedan continuar su vida, disfrutarla. vivir en paz. Saber que cuentan con una firma con profesionales honestos, dedicados, disponibles y confiables. En CCA Abogados (CCA) nos esmeramos en que, a través de un único punto de contacto y una misma persona, se coordinen y resuelvan todas las necesidades. El hecho de que mi socia, Lic. Mariamalia Guillen, además de abogada es CPA, nos facilita ofrecer un servicio integral.

Al final de cuentas, la experiencia de la relación profesional es lo más importante. Trabajar con personas en las que se confía y que terminan siendo más que clientes, amigos. Recordé cuando inauguramos la oficina de Marina Flamingo en Noviembre del 2022. Ese día, el sacerdote que bendijo nuestras instalaciones, nos manifestó que “abogados hay muchos, pero hay poca justicia”.

Usted asesora tanto a inversionistas costarricenses como extranjeros y además es abogado en Costa Rica y en Nueva York. Desde esa doble perspectiva, ¿cómo describiría hoy el mercado inmobiliario costarricense, particularmente en Guanacaste?

Toda transacción es diferente. En CCA, si bien nos apoyamos en herramientas de última generación, incluyendo por supuesto el uso de la inteligencia artificial que está ahora de moda, nos enfocamos en analizar en detalle y personalmente todos los detalles de la transacción.

Efectuamos un proceso de debida diligencia de primer nivel, incluyendo en muchos casos la visita a la propiedad a adquirir. Guanacaste tiene muchas particularidades. Muchos desarrollos son efectuados, por ejemplo, en fraccionamientos agrícolas, los cuales tienen sus particularidades que es imperativo analizar. Asimismo, accesos por servidumbre, filiales de condominios que se subdividen, terrenos que fueron inscritos recientemente luego de procesos de información posesoria, traslapes de propiedades, condominios que no fueron construidos de acuerdo a sus planos, desarrollos que se estructuran con acciones en vez de filiales, condominios con subcondominios regidos por más de un reglamento, etc. Finalmente, asegurarse de que, si la persona opta en el futuro por solicitar la residencia en Costa Rica, la estructura usada lo facilite.

Si tuviera que resumir en tres recomendaciones esenciales para alguien que está pensando comprar una propiedad en Costa Rica, ¿cuáles serían?

• Identificar un profesional confiable, disponible, con experiencia, con una trayectoria impecable. Que le conteste una persona y no un bot.
  • Tener claro cuál es el objetivo de la compra para definir la mejor estructura. ¿Es un “second home”?”, se va a usar para generar ingresos a través de “rental pool”, es para inversión a largo plazo?
  • Un proceso de debida diligencia y cierre específico para la propiedad a adquirir.

¿Cuándo un abogado realiza una debida diligencia, ¿qué aspectos revisa que un comprador normalmente no ve?

Hay muchos. Hace poco tuvimos un caso de una propiedad que colinda en dos linderos con la zona marítimo terrestre, algo que no era aparente por la localización de la misma.  En el no aparente, la propiedad estaba en más de un 50% en la zona pública inalienable.

¿Cuál es el error más costoso que cometen las personas al comprar una propiedad en Costa Rica?

No seleccionar al abogado correcto, o permitir que existan conflictos de interés en los profesionales que representan ambos lados de la transacción.

¿Qué señales de alerta deberían hacer que un comprador se detenga antes de firmar una oferta?

Las ofertas, en la mayoría de los casos, son negociadas por los agentes de bienes raíces. Asegurarse de la reputación y trayectoria del mismo es fundamental. Tener presente que en Costa Rica, cualquier persona puede ser corredor(a) de bienes raíces. No hay requisitos ni licencias que se requieran.

¿Qué diferencias existen entre comprar una casa, un lote, un condominio o una propiedad frente al mar desde el punto de vista legal?

Toda propiedad es diferente, no existen dos iguales, ni aun en casos de desarrollos masivos. Siempre hay diferencias. Y en Guanacaste más por los temas indicados: zona marítimo terrestre, concesiones municipales o de ICT en caso de Papagayo, fraccionamientos agrícolas, sub-condominios, etc.

¿Qué cuidados especiales requieren las propiedades cercanas a la zona marítimo-terrestre (ZMT)?

En derecho se dice que “la posesión es 90% de la ley” (possession is 9/10 's of the law). En toda propiedad, pero particularmente en concesiones de ZMT, la validación en sitio de la posesión efectiva y la inexistencia de conflictos con otros poseedores o colindantes y la revisión exhaustiva del expediente de la concesión son fundamentales.

Entre las preguntas que todo comprador se hace esta ¿Conviene comprar una propiedad a título personal o mediante una sociedad? ¿De qué depende esa decisión?

En mi caso, haber tenido la oportunidad y privilegio de trabajar en los Estados Unidos de América e incorporarme en el 2000 a la barra de abogados de Nueva York, por el conocimiento que tengo de ambos sistemas (common law en el caso de Estados Unidos, y derecho civil en el caso de Costa Rica),  explicar las diferencias entre ambos, particularmente  en los modos de tenencia y propiedad de bienes raíces y seguridad  del título de la misma,  estamos en  capacidad de sugerir la mejor estructura para un inversionista extranjero.

¿Qué ventajas puede ofrecer una buena estructura legal desde el inicio, especialmente pensando en impuestos, sucesión patrimonial o una futura venta?

Muchísimas: prever temas como eventual impuesto a ganancia de capital, costos y procesos de transferencia en caso de un proceso sucesorio, mitigar, en conjunto con el asesor de impuestos del país de origen del cliente, las consecuencias fiscales, entre otros.

¿Qué cláusulas nunca deberían faltar en una opción de compra o en un contrato de compraventa?

Aparte de las obvias con relación a cosa y precio del inmueble a adquirir, forma de pago, uso o no de un escrow, etc., lo más importante es tener siempre una cláusula de salida y una de solución de controversias adecuada para la transacción. Y no todas son iguales.

Después de la compra, ¿qué obligaciones suelen sorprender a los nuevos propietarios?

En CCA los apoyamos luego del cierre. Actualizar el bien en la municipalidad y los servicios públicos para comenzar. Pero luego, mantenerse siempre al día en todos los aspectos, tanto en la Municipalidad como con el Poder Ejecutivo, evitar sorpresas y que el cliente duerma tranquilo disfrutando su inversión.

Si la intención es alquilar la propiedad, ya sea para turismo o para residencia, ¿qué aspectos legales deberían considerarse desde el inicio?

Más allá de las obligaciones fiscales, apoyo en la selección del operador local correcto (no es siempre el mismo), revisar que la estructura contable-legal-financiera sea la más adecuada no solo para el cumplimiento en Costa Rica, si no en su país de origen. Revisar también temas de propiedad intelectual, incluyendo uso de plataformas digitales, sitios de internet para la promoción de la propiedad, son temas importantes que muchas veces se ignoran.

¿Cuál es el consejo que le ha dado a un cliente en los últimos años y que considera que todo comprador debería escuchar antes de invertir?

Los extranjeros confían mucho en sus abogados, muchas veces firman documentos en español que no necesariamente entienden. Validar la reputación del abogado y la firma a contratar es fundamental.

¿Qué oportunidades observa actualmente en Guanacaste que quizá hace cinco años no existían?

Están sucediendo dos fenómenos al mismo tiempo. Muchos costarricenses, por trabajo y calidad de vida, se están mudando a Guanacaste.  Por otro lado, el turismo de hoy no es el mismo de hace 20 años. Se valora mucho más la experiencia, el “pura vida”. Su visita, muchas veces, viene acompañada de una intención de adquirir una propiedad, más allá del viaje mismo de placer. Hay enormes oportunidades para muchos sectores: más y mejores servicios de calidad, opciones de vivienda a precios accesibles, financiamiento a largo plazo.

Usted también ejerce como abogado en Nueva York. ¿Qué diferencias observa entre la manera en que los estadounidenses y los costarricenses toman decisiones al comprar bienes raíces?

El sistema en los Estados Unidos es muy diferente. Aparte de lo estrictamente legal, es importante tener claro que, por ejemplo, revender una propiedad en Costa Rica, particularmente si es de alto valor, toma en general mucho más tiempo que en los Estados Unidos. Ello hace que la decisión de que se va a comprar, tenga mayor relevancia, Por otro lado, pensar que solo por comprar en preventa se va a generar una utilidad en corto plazo, no es necesariamente correcto. Asimismo, los avalúos de propiedades en los Estados Unidos, en general, usan una metodología de “comparables”. En Costa Rica, se usa más la de costo de construcción y/o valor de reposición. Ambas tienen sus ventajas y desventajas, pero es importante entenderlas.

¿Qué prácticas del mercado estadounidense podrían adoptarse con mayor frecuencia en Costa Rica para hacer las transacciones más seguras y transparentes? 

Desarrollar un mercado secundario que facilite la reventa de inmuebles, lo cual requiere entre otras cosas mejores y más fáciles opciones de financiamiento a largo plazo. Asimismo, herramientas como Zillow en los Estados Unidos, permiten a los usuarios identificar tendencias en las zonas donde se piensa hacer una inversión.

¿Qué buscan hoy los inversionistas internacionales cuando deciden comprar en Guanacaste? ¿Ha cambiado ese perfil en los últimos años?

Lo más importante es la seguridad jurídica. Por otro lado, es fundamental revisar la calidad y confiabilidad de los servicios públicos disponibles, existencia de opciones de escuelas y colegios bilingües de nivel, ideal que exista una asociación de desarrollo integral activa, como es el caso, por ejemplo de la de Flamingo, de la cual soy parte.

CCA Abogados es una firma boutique con oficinas en Avenida Escazú y la Marina de Flamingo, con trece años de estar en el mercado. Se caracteriza por su asesoría personalizada a sus clientes, donde se acompañan durante todo el proceso de inversión y continúan con un seguimiento cercano. Asimismo, nos aseguramos de apoyar a la comunidad y generar bienestar.