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Auge se acentúa pese a falta de servicios públicos básicos y ordenamiento territorial
Caos urbano limita crecimiento inmobiliario

• Empresas desarrolladoras recomiendan unificación de trámites y reglas claras para nuevas construcciones
• Solo 16 de 81 municipalidades poseen planes reguladores de todo el cantón

Oscar Rodríguez
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Los inversionistas están nerviosos. Han pasado cuatro años y el proyecto urbanístico que impulsan no se concreta, no logran entender cómo se puede atrasar durante tanto tiempo un desarrollo.
Manuel Terán, gerente general de Urbanizadora La Laguna, se reúne con los estadounidenses y con tacto explica que el municipio, donde se ubicará el plan inmobiliario, carece de plan regulador y no se sabe con exactitud cuándo podría estar listo. “Los permisos y trámites se realizan, pero nadie se hace responsable de dar la aprobación final”, subraya.
Durante 30 minutos, el empresario y cuatro trabajadores más de la firma describieron, someramente, las dificultades que enfrentan por la falta de planificación urbana en el país.
“En los países desarrollados la infraestructura básica va delante de las empresas. Aquí es al contrario, los desarrolladores tienen que ir construyendo la infraestructura para las instituciones públicas y así recibir los servicios”, comentó Terán.
Incluso hay casos en que los desarrolladores colocan el cableado para obtener electricidad o la fibra óptica para Internet. Igual sucede con el agua potable.
“La mejor solución para el desorden es que las 81 municipalidades tengan planes reguladores, de esa manera habrá reglas claras de lo que se puede hacer. También es importante que los planes se puedan revisar cada dos años y modificar, pues los cambios en urbanismo son constantes”, subraya Terán.
Alfredo Miranda, gerente de Ingeniería de la empresa, explica que cuando se carece de un ordenamiento territorial las aprobaciones de permisos se deben tramitar hasta en los concejos, como es el caso de Heredia.
“Nadie se espera un desarrollo tan rápido en Costa Rica, siempre se habló sobre el despegue; pero nadie estaba preparado. Incluso en Papagayo, que tiene años de desarrollarse, la escasez de agua es un gran problema”, comenta Miranda.
La urbanizadora, con 40 años en el mercado nacional, también enfrenta dificultades cuando hay plan regulador, pues en muchas ocasiones los estudios están obsoletos. “Nos hemos encontrado fincas que están rodeadas de zonas habitacionales y en el municipio dicen que es un área industrial”, enfatiza Pablo Aguirre, gerente de Proyectos.
La experiencia de La Laguna se repite sin importar que la empresa sea pequeña, mediana o grande. El caos en la planificación urbana es el resultado de años de omisión e inacción estatal. El problema se genera por la falta o desactualización de planes reguladores cantonales que coordinen el crecimiento de las ciudades, centros empresariales y turísticos.
El sector empresarial denuncia que la falta de guías uniformes para el desarrollo inmobiliario en el país impresiona, pues los permisos, requisitos y especificaciones de construcción varían de un cantón a otro.
“Cuando no hay reglas claras es un caos. No se sabe a cuál lugar en específico hay que acudir. A veces es en la municipalidad, en el Ministerio del Ambiente, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo o el Ministerio de Salud. En cada una de estas entidades hay que tramitar un permiso”, recalca Mónica Navarro, directora ejecutiva del Consejo de Desarrolladores Inmobiliarios.
Navarro, dirigente de la organización formada por empresas privadas, subraya que cuando hay un plan regulador los proyectos enfrentan menos obstáculos.
Sin embargo, aun así hay desorden, pues en ocasiones el acceso a los servicios públicos como electricidad, carretera, agua potable o telecomunicaciones no existe y el desarrollador debe costearlos.
El registro oficial muestra que apenas 16 gobiernos locales, de los 81, tienen un ordenamiento territorial en todo el cantón, pero en su mayoría están obsoletos. El resto de los municipios poseen planes a medias o carecen totalmente de ellos.
En las regiones con costa se implementan planes reguladores de explotación de playas. Sin embargo, en muchos casos se ha dado un uso inadecuado de la zona marítimo terrestre, se avalan proyectos con un alto impacto ambiental o sin contar con suministro de agua potable.
El plan regulador es el instrumento de planificación local que define la política de desarrollo, distribución de la población, usos de la tierra, carreteras, servicios públicos, construcción, conservación y rehabilitación de las áreas urbanas.
El auge en la construcción impone mucha presión a la planificación, pues el desarrollo continúa con fuerza y los procesos de modernización urbana están en análisis, revisión o creación. El principal es el proyecto de Planificación Regional y Urbana de la Gran Area Metropolitana (Prugam), financiado por la Unión Europea que abarca 31 municipalidades. El resto de los 50 cantones deben costearse su planificación.
El municipio de Belén optó, a inicios de este año, por no entregar nuevos permisos de construcción en zonas sin servicios públicos hasta que no se actualice el plan regulador. En Hojancha, Guanacaste, se condicionan los desarrollos al acceso y disponibilidad de agua potable.
“El problema es que en el país los desarrollos se han gestionado a partir de la demanda y no mediante un verdadero ordenamiento territorial”, considera Eduardo Brenes, director del Prugam, proyecto que regula la actualización urbana progresiva a 2030.
El experto tiene claro el futuro del país de continuar el modelo actual de crecimiento. Entre las principales repercusiones describe la falta de infraestructura vial, el aumento desmedido de la flota vehicular, dificultades con el agua potable, carencia de alcantarillado sanitario y falta de plantas de tratamiento, distancias cada vez mayores e inseguridad ciudadana.
Pese a la intención de reordenar la planificación urbanística del país, la realidad es que los proyectos para construir nuevos hoteles, villas, edificios, apartamentos y residenciales continúan y cada vez se invierte más.
Al igual que otros empresarios y especialistas, Terán considera que sin un rumbo claro el negocio actual podría decaer, pues el país no ha sido capaz de responder al veloz auge inmobiliario.

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