¿Alquilar o comprar casa…? Una historia que vale una fortuna

La mayoría de las personas toman un compromiso por varias décadas, algunos por el total de su vida laboral, para cumplir su sueño de tener casa propia.

Alberto Acelerado

Alberto desea comprar una casa de $125.000

Decide aportar 20% de prima por lo tanto aporta $25.000

Solicita un préstamo por $100.000 a 30 años a una tasa del 8.5% anual.

Los gastos de formalización (comisión de desembolso, honorarios profesionales, timbres de la hipoteca, timbres de traspaso e impuestos de traspaso) son un 6% del valor del préstamo. Pagará los $6.000 para no aumentar el monto del crédito.

La cuota del préstamo será cercana a $770 mensuales ($9.240 anuales) más los seguros de vida y patrimonial que exige el banco (0,674% anual sobre el valor del préstamo) por que la cuota mensual total es de $826 o $9.914 anuales.

Debe considerar futuros Impuestos Territoriales y Municipales que ascienden a 0,25% trimestral del valor total del inmueble, son $1.250 anuales.

Además debe crearse un fondo para mantenimiento y reparaciones para hacerle frente al deterioro normal que según los expertos debe ser de 1% anual del valor total que en este caso son $1.250 anuales.

Hasta aquí, si Alberto Acelerado decide comprar la casa deberá aportar mensualmente para todo lo anterior $1.034 que anualmente equivale a $12.408.

Para efectos del ejercicio Alberto no tomará en cuenta la comisión del 3% sobre el valor del préstamo que cobra el banco por pre-pago si cancela en los primeros 5 años ni el impuesto solidario que oscila entre el .25% - .55% del valor total para casas de lujo con valor superior a $250.000.

Fernanda Financiera

Para la Sra. Financiera es lo mismo alquilar dinero al banco o alquilar un inmueble a alguien.

Fernanda, al igual que su amigo tiene $31.000 ($25.000 de prima y $6.000 de gastos de formalización) y piensa que en su caso prefiere alquilar e invertir el dinero capitalizable a la tasa del 8.5% anual que es la misma a la que el banco le prestaría si comprara.

Como buenos amigos, antes de tomar acción, Alberto Acelerado y Fernanda Financiera deciden verse para intercambiar información y puntos de vista.

¿Si “Alquilar es botar la plata”, los intereses, que son?

Acelerado obviamente decide comenzar primero, su alegato empieza con el argumento “alquilar es botar la plata”. Comenta que tiene el dinero de la prima y gastos de formalización y que el costo de 1% mensual del valor del préstamo para adquirir una casa con pago de cuota, seguros, impuestos territoriales y municipales, fondo de mantenimiento y reparaciones le parece lo normal.

Financiera, quien tiene una visión de largo plazo, le propuso hacer el ejercicio de llevar los cálculos de ambos al final del año 11, diecinueve años antes que termine el préstamo en cuestión.

La magia de la calculadora

Alberto accedió y empezó a garabatear con su calculadora al lado…

Primero multiplicó los $770 mensuales X 12 meses para confirmar que el monto anual de cuota sin seguros es de $9.240.

Luego multiplico este monto X 11 años para un monto final de $101.640.

En este momento Fernanda lo interrumpió para resaltar 2 puntos:

Para entonces ya le ha entregado al banco más de lo que le prestaron y le falta 2/3 partes del plazo y durante todo este periodo ha “alquilado” el dinero del banco a más de $616 mensuales.

Según la tabla de cuotas aún debe $86.840 por lo que ha amortizado $13.160, pagado en intereses $88.480 y durante todo este periodo ha “alquilado” el dinero del banco a más de $616 mensuales.

Alberto continúo… tomó el monto anual de $674 de seguro de vida y patrimonial y lo multiplico X 11, el resultado $7.414. Luego tomó el monto anual del impuesto territorial y municipal y también lo multiplico X 11 años dándole el resultado $13.750.

Hizo lo mismo con el gasto anual de $1.250 de gasto de mantenimiento y reparaciones y el resultado fue otros $13.750.

Resumen de aportes año once:

Cuota sin seguros $101.640

Seguro de Vida y Patrimonial $7.414

Impuesto Territorial y Municipal $13.750

Gasto de Mantenimiento y reparaciones $13.750

Prima $25.000

Gastos de Formalización $6.000

Total aportado en 11 años $167.554

Ahora es el turno de Fernanda…

Su argumento comienza diciendo que durante los 11 años su amigo pagó intereses mensuales por un monto superior a $616 por lo que ella no estaría dispuesta a alquilar una casa por un monto mayor a este. Así que $616 X 12 meses X 11 años es igual a $81.312

Ella decide invertir al 8.5% anual capitalizable por 11 años la diferencia mensual entre $1.034 que erogará su amigo y los $616 que pagará ella de alquiler.

Estos $418 mensuales multiplicados por X 12 meses X 11 años serán un aporte de $55.176 y un valor final de capital de $91.452.

También invertirá los $31.000 ($25.000 de prima y $6.000 de gastos de formalización) por todo el periodo mencionado a la misma tasa y estos se convertirán en $76.048.

Así pues Fernanda también suma sus aportes:

Alquiler $81.312

Inversión Mensual $55.176

Inversión Prima $25.000

Inversión Gastos de Formalización $6.000

Total erogado en 11 años $167.488

Montos casi idénticos pero los resultados son diferentes…

Ambos amigos se dan cuenta que en los 11 años habrían aportado montos casi idénticos pero los resultados son diferentes…

Alberto Acelerado pagará un total de $167.554 y aún tendrá una deuda por $86.840

Por su parte Fernanda Financiera pagará también un total de $167.488.

$7.168 a su favor es la diferencia entre lo que pagará de alquiler ($81.312) y lo que pagaría como Alberto de intereses si hubiera comprado financiado ($88.480)

Tendrá una ganancia de capital en su inversión mensual de $36.276 (aportará $55.176 y tendrá un valor final de $91.452)

Además tendrá otra ganancia de capital por su inversión de la prima y gastos de formalización por $45.048 (aportará $31.000 y tendrá un valor final de $76.048).

Fernanda Financiera erogará un total de $167.488y el total de ganancias de Fernanda será de $88.492

Los gastos de la cuota condominal o la cuota de seguridad tampoco lo toman en cuenta dado que consideran que en cualquiera de las opciones deberían pagarlo ellos. Ahora bien, si en el alquiler ya fuera incluido este rubro sería un ítem a considerar.

Con base en esta información tanto Fernanda como Alberto tomarán cada uno su decisión.

Ambos están interesados en llevar el ejercicio hasta el año 30 que es cuando finaliza el préstamo de la casa y conocer las diferencias de los resultados así como las reglas de Financultura para comprar o alquilar un inmueble con rentabilidad e inteligencia financiera.

La decisión correcta puede construir o potencialmente destruir cientos de miles de dólares en las siguientes décadas, para esto se matricularon en el Programa Online Master Kit de Financultura, disponible de inmediato en nuestra página web.

Usted, antes de leer este artículo, ¿pensaba cómo Alberto o cómo Fernanda?