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Domingo, 14 de julio de 2024



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Pagar una alerta registral que le comunique cualquier movimiento y cancelar los impuestos de las sociedades anónimas son algunas de las recomendaciones básicas

Siga estos 5 consejos legales para evitar que una mafia similar a “Madre Patria” le robe sus propiedades

Expertos coinciden en que el riesgo de fraude se puede mitigar, pero no eliminar del todo

Esteban Arrieta earrieta@larepublica.net | Jueves 04 julio, 2024


Carlos Eduardo Mena Arce, director de Fusión Legal Abogados. Cortesía/La República.
Carlos Eduardo Mena Arce, director de Fusión Legal Abogados. Cortesía/La República.


El martes de la semana pasada, el Organismo de Investigación Judicial (OIJ) detuvo a 36 personas por los delitos de asociación ilícita, falsedad ideológica, estafa mayor y legitimación de capitales. Entre los detenidos figuran abogados notarios, policías de tránsito, un juez penal y tres funcionarios judiciales, además de personal del Registro Público.

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Se trata de una banda liderada por dos españoles que se dedicaba al fraude registral y que logró realizar estafas millonarias, robando propiedades y terrenos que después eran vendidos a terceros. En principio, las víctimas eran adultos mayores y extranjeros que no vivían en Costa Rica y a quienes suplantaban para robarles las propiedades.

El caso, conocido por las autoridades como "Madre Patria" debido a la gran cantidad de trabajadores del Estado involucrados, volvió a poner sobre la mesa de discusión el tema del fraude registral.

Se trata de una actividad ilícita de vieja data que no se puede eliminar del todo, pero que sí se puede reducir su riesgo, según varios abogados expertos consultados por La República.

Pagar una alerta registral para que le comunique por correo electrónico cualquier movimiento y cancelar los impuestos de las sociedades anónimas que poseen bienes son algunas de las recomendaciones. Asimismo, en el caso de los extranjeros, el consejo legal es nombrar a un apoderado que se encargue de todos los trámites para evitar que las mafias roben y vendan las propiedades y terrenos.

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Por otra parte, es importante revisar regularmente las propiedades en el Registro Nacional, no solo para evitar que sean traspasadas, sino también para verificar que no existan anotaciones o gravámenes fraudulentos o por error, como una hipoteca constituida de manera fraudulenta, según Carlos Eduardo Mena Arce, director de Fusión Legal Abogados.

"Mediante movimientos societarios fraudulentos, los delincuentes se aprovechan de figuras legales y la fe pública notarial, modificando y creando de manera falsa acuerdos de Junta Directiva, donde se nombra a un liquidador de manera fraudulenta para que este pueda vender los activos de la sociedad. Esto sucede cuando no se pagan principalmente los impuestos de las sociedades anónimas que tienen bienes. Cualquier persona puede ser víctima de un fraude registral, no solo en la modalidad mencionada anteriormente, sino también a través de otro delito conocido como suplantación de identidad, donde el delincuente se hace pasar por el dueño registral y traspasa el bien, robando así la propiedad al dueño y obteniendo sumas millonarias", dijo Mena.

Sobre este tema, Montserrat Alvarado, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Hospitalidad de EY Law, y Rodrigo Pérez, abogado especialista en Litigio y Arbitraje de EY Law, indicaron que lo más recomendable sería realizar inspecciones periódicas de los inmuebles en la página web del Registro Nacional, además de mantener en un lugar seguro toda la información de respaldo relacionada con la adquisición de las propiedades.

Asimismo, advirtieron que, a pesar de todos los cuidados, no se puede descartar un fraude.

ontserrat Alvarado, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Hospitalidad de EY Law, y Rodrigo Pérez, abogado especialista en Litigio y Arbitraje de EY Law, indicaron que lo más recomendable sería realizar inspecciones periódicas de los inmuebles en la página web del Registro. Cortesía/La República.

Montserrat Alvarado, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Hospitalidad de EY Law, y Rodrigo Pérez, abogado especialista en Litigio y Arbitraje de EY Law, indicaron que lo más recomendable sería realizar inspecciones periódicas de los inmuebles en la página web del Registro. Cortesía/La República.

"Realmente no existe una herramienta legal que proteja al 100% a las personas de fraudes registrales; sin embargo, existen medios que alertan sobre movimientos registrales en tiempo real, como el servicio de 'alerta registral' ofrecido por el propio Registro Nacional, disponible a bajo costo en su plataforma digital. También hay proveedores privados que ofrecen servicios similares. Estas alertas registrales notifican por correo electrónico cualquier movimiento registral del bien, permitiendo verificar si es un acto conocido o anómalo", indicaron los expertos.

Por otra parte, Angie Portela Rojas, Gerente Legal de APriori Derecho Corporativo, señaló que realmente es difícil detectar señales de un fraude registral.

Angie Portela Rojas, Gerente Legal de APriori Derecho Corporativo, señaló que realmente es difícil detectar señales de un fraude registral. Cortesía/La República.

Angie Portela Rojas. Cortesía/La República.

En este sentido, destacó la importancia de ser diligentes y mencionó los mecanismos disponibles para denunciar, demandar y reclamar, enfatizando en la prontitud de la acción.

"Dependerá del momento en que nos demos cuenta. Los abogados y notarios estamos registrados y regulados, por lo que se puede acudir a la Dirección de Notariado si se sospecha de la actuación de un notario; al Registro Público para preguntar y revisar; y a las autoridades judiciales si hay indicios o un acto delictivo", dijo la especialista.


Los consejos


Para evitar un fraude registral, los dueños de propiedades o terrenos pueden implementar los siguientes consejos.

Los expertos coinciden en que no hay medidas infalibles para evitar una estafa, pero sí hay acciones para mitigar el riesgo y tener un mayor control de los activos.

Consejo Explicación
1.) Adquirir el servicio de "alerta registral" Se trata de un sistema brindado por el Registro Nacional, que se adquiere en la propia plataforma digital de la institución por un precio de $15 al mes.
Estas alertas registrales notifican al correo electrónico asignado cualquier movimiento registral que se realice sobre el bien, permitiendo a los propietarios detectar y detener actos anómalos de manera oportuna. También existen proveedores privados que ofrecen un servicio similar.
2.) Mantener sociedades al día Si el terreno o propiedad está registrado a nombre de una sociedad anónima, es recomendable mantener el pago de los impuestos al día.
Esto evita que los defraudadores promuevan la disolución de la sociedad anónima y perpetren fraudes con las propiedades.
3.) Revisión constante Es importante revisar regularmente las propiedades en el Registro, no solo para evitar que sean traspasadas, sino también para verificar que no existan anotaciones o gravámenes fraudulentos o por error, como una hipoteca constituida de forma fraudulenta.
Esta práctica permite detectar y corregir irregularidades a tiempo.
4) Nombrar un representante Muchos extranjeros compran tierras en Costa Rica y nunca más vuelven al país, lo que convierte estos terrenos en una “presa fácil” para los delincuentes que buscan este tipo de perfil para cometer fraudes registrales.
En estos casos, se debe nombrar un encargado o apoderado que pueda efectuar pagos municipales y otros impuestos, y que pueda mantener control sobre el terreno.
5) Inmovilización voluntaria Tanto en bienes muebles como inmuebles, se pueden realizar gestiones denominadas inmovilizaciones voluntarias. En este caso, los dueños registrales solicitan que no se puedan realizar movimientos sobre los bienes indicados en la escritura hasta que se levante dicha inmovilización. Aunque esto no necesariamente impide un fraude registral, sí representa un obstáculo adicional que los defraudadores tendrían que superar.


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