Preguntas y respuestas sobre inversiones hoteleras en propiedades en la Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica

Luis Diego Obando

Senior Counsel

ARIAS

1. ¿Cuál es la naturaleza del régimen de zona marítimo terrestre en Costa Rica?

La zona marítimo terrestre en Costa Rica es la franja de 200 metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico del país, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria. Esta zona se compone de dos secciones: la zona pública, que es la franja de 50 metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja; y la zona restringida, constituida por la franja de los 150 metros restantes, o por los demás terrenos en caso de islas.

Los terrenos y propiedades ubicados en esta zona pertenecen al Estado de Costa Rica y no son susceptibles de venta o disposición por parte de particulares. La zona pública no puede ser sujeta de ocupación y debe dedicarse al uso público y al libre tránsito de las personas. En la zona restringida sí pueden otorgarse concesiones para su uso y explotación, de conformidad con los planes reguladores del cantón específico.

Así, las propiedades ubicadas en zona marítimo terrestre no están sujetas al régimen normal de la propiedad privada en el país. Estas no pueden ser sujetas a actos de comercio como el traspaso, la cesión, el arrendamiento, o el establecimiento de gravámenes sobre la propiedad, al ser considerada una propiedad estatal. Para ello, se requiere de la autorización de la Municipalidad respectiva y del ICT.

2. ¿Cuáles son las autoridades relevantes respecto al régimen marítimo terrestre y qué competencias ejercen?

El Instituto Costarricense del Turismo (ICT) es la entidad vigilar todo lo referente a la zona marítimo terrestre en el país. Por su parte, corresponde a la Municipalidad especifica la administración y la determinación del uso a dar tanto a la zona pública como a la restringida,

Dado lo anterior, en el marco de los procesos para otorgar y explotar concesiones sobre propiedad ubicadas en la zona marítimo terrestre, ambas instituciones ejercen un importante protagonismo en la toma de decisiones sobre los proyectos a desarrollar por parte de los particulares.

Tanto la Municipalidad correspondiente como el ICT deben aprobar el otorgamiento de concesiones a personas físicas o jurídicas, así como los proyectos que se proponen desarrollar por parte del concesionario en la propiedad. Cualquier acto de cesión de los derechos sobre una concesión, o bien de modificación de las características de los proyectos propuestos también deben pasar por un proceso de aprobación por ambas instituciones.

El proceso de autorización de una concesión o de las modificaciones a las estipulaciones sobre esta llevado a cabo por el ICT es distinto y no se relaciona con aquel que lleva a cabo dicha entidad para la obtención de la declaratoria turística o la adoptación del contrato turístico.

3. ¿Cómo se puede adquirir una concesión sobre una propiedad marítimo terrestre en el país?

En general, las personas físicas o jurídicas pueden obtener concesión para explotar una propiedad en zona marítimo terrestre. No es posible que tengan concesiones los extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante 5 años, las sociedades anónimas con acciones al portador, las sociedades domiciliadas en el exterior, las entidades constituidas en el país por extranjeros, o las entidades cuyas acciones, cuotas o capital correspondan en más de un 50% a extranjeros. Ninguna persona junto con su cónyuge e hijos menores podrá tener más de una concesión.

En cada concesión deberá extenderse un contrato que firmará la persona o entidad a la cual se le otorgó la concesión y el jerarca de la Municipalidad respectiva y en donde se indican los derechos y obligaciones del concesionario frente a la propiedad dada en concesión. Un proyecto preliminar debe ser presentado a la Municipalidad, el cual debe contener las características y valor del proyecto. Este contrato debe ser autorizado posteriormente por el ICT, el cual verificará la legalidad de la concesión y de las cláusulas de este. Una vez culminado este proceso, la concesión se inscribe en el Registro General de Concesiones del Registro Público.

En los contratos se establecen disposiciones como el plazo de la concesión (no menor de 5 y ni mayor de 20 años), el plazo para iniciar o para ejecutar las obras del proyecto, la garantía de cumplimiento que debe adoptarse a favor de la Municipalidad (entre un 1% y un 5% del valor del proyecto) o el monto del canon que debe pagarse anualmente a la Municipalidad por el uso de la propiedad (para uso hotelero turístico o recreativo hasta un 4%).

Los contratos firmados pueden ser modificados (adenda) en alguna de sus cláusulas, lo que tiene que ser aprobado por el respecto Concejo Municipal y también por el ICT. Toda modificación contractual o adenda debe inscribirse asimismo ante el Registro General de Concesiones una vez firmada y autorizada.

4. ¿Cuáles son los vehículos legales que pueden aprovecharse para una inversión hotelera en una propiedad en zona marítimo terrestre?

La regulación costarricense no permite a terceras personas o empresas ajenas al contrato de concesión explotar propiedades en zona marítimo terrestre. No obstante, siempre y cuando la explotación se lleve a cabo por la entidad a la cual se le ha otorgado la concesión, y el porcentaje mínimo de participación accionaria de nacionales costarricenses (50%), ni Municipalidad ni el ICT cuestionarán la estructura de socios de la empresa.

Por ello, el vehículo idóneo para llevar a cabo una inversión hotelera en propiedades en concesión marítimo terrestre es por medio de una entidad jurídica constituida a la cual se le haya concedido en concesión el uso y explotación de estas, y en donde se pueda participar en calidad de socio.

En algunas ocasiones, un acuerdo de socios o la constitución de un fideicomiso costarricense ha sido utilizada como herramienta contractual para establecer las reglas aplicables a la gobernanza y a los beneficios producidos con la explotación de la propiedad marítimo terrestre. A nivel accionario, siempre y cuando se respete el limite de participación costarricense, este es un vehículo válido y práctico.

5. ¿Qué consideraciones prácticas deben tomarse en cuenta al momento de desarrollar un proyecto hotelero en una propiedad en zona marítimo terrestre?

• Que la concesión sobre la propiedad esté debidamente inscrita en el Registro Público de Concesiones y su plazo se encuentre aún vigente.

• Determinar si el plazo de la concesión resulta conveniente para el proyecto específico. Si bien en la práctica es normal que el plazo de la concesión sea prorrogado, una vez vencido el plazo la Municipalidad y el ICT deben necesariamente aprobar la extensión.

• Que la conformación del capital social de la sociedad o entidad jurídica concesionaria respete el porcentaje de mínimo un 50% de costarricenses en su estructura.

• Que la Municipalidad respectiva no haya establecido la limitación de que los socios de la entidad no puedan tener acciones en más de una sociedad con derechos sobre bienes dados en concesión marítimo terrestre, y si es el caso, confirmar que ninguno de los socios tenga esta participación en más de una sociedad con concesión.

• Que las características del proyecto propuesto coincidan con lo permitido por el Plan Regulador de la zona, así como con el objeto de la concesión de acuerdo con el contrato respectivo.

• Que la propiedad en la que se propone la realización del proyecto cuente con los servicios públicos necesarios tomando en cuenta la magnitud del proyecto (disponibilidad de agua, electricidad, etc).

• En caso de que el proyecto hotelero propuesto sufra modificaciones respecto a aquel aprobado originalmente por la Municipalidad y el ICT, ambas entidades deberán aprobar de nueva cuenta el proyecto, adaptarse la garantía de cumplimiento al valor del nuevo proyecto y modificarse el contrato de concesión con las debidas autorizaciones previas de las instituciones mencionadas.

• Verificar los tipos de garantía de cumplimiento aceptados por la Municipalidad respectiva para la adecuación de esta al valor del proyecto hotelero especifico (garantía bancaria, letra de cambio, efectivo, etc.). La adopción de esta garantía debe hacerse antes de suscribir el contrato o adenda respectiva, y antes que este último sea autorizado por el ICT.

• El inversionista debe verificar que no existan obligaciones pendientes frente a la Municipalidad (impuestos, canon, pago de servicios públicos), puesto que los permisos y licencias correspondientes pueden ser negadas por esta razón.