"Comprar o no Comprar", un bien inmueble residencial

Esperanza Casas tiene la meta de ser propietaria de un condominio en un nuevo residencial que le ofrecieron en expoconstrucción.

Como buena financultora hace la tarea de preguntar, analizar, ser creativa y disciplinada con sus gastos.

Se da cuenta que el monto promedio de la oferta residencial del Gran Área Metropolitana ronda los $175.000 dólares.

Con esta información se acerca a la sucursal bancaria de su preferencia para conocer cuál es la opción de financiamiento preliminar que le ofrecen:

Es atendida en plataforma por un amable ejecutivo que le indica lo siguiente

Prima 20% del precio de compra: $35.000

Monto del préstamo: $140.000

Tasa del préstamo: 9%

Plazo del préstamo: 30 años

Cuota del préstamo mensual sin seguros: $1.126

Cuota mensual de seguros (0,674% anual sobre el valor del préstamo): $78

A esta información le suma otros costos adicionales que conoce hay que hacerle frente

Cuota mensual Condominial ($2 por m2): $200

Cuota mensual al impuesto de Bienes Inmuebles (0,25% anual sobre el valor del inmueble): $36

Lo cual le da como resultado un monto mensual de $1.440. Felizmente reconoce que el monto está dentro de los porcentajes saludables con respecto a su ingreso neto para este tipo de gasto que aprendió en el Taller Comprar o No Comprar de Liber Financultura.

El fin de semana se dirige a ver el residencial para conocer en vivo el proyecto y observa que hay unos cuantos rótulos de “se alquila” con números de teléfono en la entrada del condominio con el fin de colocar a los inversionistas novatos sus unidades.

Esperanza curiosa hace las llamadas y se da cuenta que los condominios con las características que ella quiere comprar están disponibles para ser alquilados entre un 0,5% a 0,6% mensual del valor de $175.000. Saca su calculadora y verifica que las opciones estén entre $875 y $1.050.

En la llamada pregunta directamente a los corredores y dueños si la unidad está financiada o no y si está financiada a qué plazo. Ella conoce que aquellos inversionistas que están apalancados son más propensos a negociar por la presión financiera que tienen por el pago del crédito cada mes que pasa y no está alquilado.

Con esto en mente vuelve a sentarse a hacer números y se pregunta si podría haber una oportunidad financiera por descubrir.

Sabe que si alquila y se pasa a estrenar el condominio únicamente debe pagar ese monto mensualmente y listo se deja los $35.000 de la prima. Gracias a las preguntas que hizo en la llamada está dispuesta a ofrecer $940 mensuales a los propietarios que tienen préstamo bancario. Logrando un ahorro de $500 mensuales si lo compra financiado. Lo cual la impulsa hacer el siguiente ejercicio a 15 años poniéndose en los pies del inversionista:

El monto total que va a desembolsar será $1.440 X 180 meses para darse cuenta que el resultado será $259.200

El monto total que recibirá del inquilino es $940 X 180 meses lo que representaran ingresos por $169.200

Busca en los documentos que le dio la institución bancaria y nota que en el año 15 aún faltan por pagar del crédito $111.062 que representa un 79.33%

El monto que habrá bajado la deuda es $28.938 que representa un 20,67% de amortización.

Ahora bien, la señorita Casas también conoce la magia del interés compuesto en el largo tiempo por lo que hace una proyección de colocar mensualmente los $500 que se ahorra en un fondo indexado con el S&P 500 con una rentabilidad anual promedio de 9% lo que da como resultado al final de los 15 años la creación de un capital de $183.319.

¿Se pregunta si en ese momento alguno de los inversionistas aceptara vendérselo en $72.257 y que ella le cancele los $111.062 al banco o tendrá que añadirle parte de los $127.486 en que se convirtieron en 15 años los $35.000 que no dio de prima?