La suspensión cautelar de acuerdos condominales

A partir del 8 de octubre del 2018, entrará a regir el nuevo Código Procesal Civil (NCPC), y de forma paralela con la aplicación de su nuevo texto, los costarricenses y profesionales en Derecho, tenemos la tarea, desde ya, de analizar las novedades que trae la nueva normativa.

Uno de estos cambios se refiere a la regulación, dentro del capítulo referido a la tutela cautelar, de la solicitud de suspensión de los acuerdos condominales. En su artículo 89, incluye ciertos requisitos para que los condóminos, cuando consideren sus derechos violentados por un acuerdo de Asamblea de Condóminos (AdC), impugnen dicho acuerdo y soliciten la suspensión provisional de los efectos del mismo.

Hasta hoy, la impugnación de acuerdos de AdC se ha promovido al amparo del artículo 26 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (LRPC) por medio del Proceso Sumario, en virtud del Código Procesal Civil hoy vigente, que así lo permite. En la práctica, la suspensión de los efectos del acuerdo impugnado, se ha tramitado mediante la solicitud correspondiente de dicha medida cautelar atípica, sin mayores requisitos que aquellos generales para la aplicación de cualquier medida cautelar, muchos que han sido desarrollados por el derecho pretoriano.

Una primera novedad del NCPC digna de comentar está en el título III, del Capítulo I del NCPC,  que define expresamente los presupuestos de aplicación y admisibilidad de las medidas cautelares, incorporando positivamente los presupuestos hasta ahora jurisprudenciales: “Las  medidas cautelares”, dice el artículo 78, “serán admisibles cuando exista peligro de pérdida, alteración, daño actual o potencial del derecho o intereses jurídicamente relevantes, o cuando sea necesario asegurar resultados futuros o consolidar situaciones jurídicas ciertas o posibles”.

{l1}abogados_tendran_capacitacion_en_cambios_del_codigo_procesal_civil{/l1}La misma norma retoma también los clásicos requisitos de admisibilidad de dichas medidas, por cuanto se “apreciará la apariencia de buen derecho, la proporcionalidad y razonabilidad de la medida, su relación con la pretensión y la eventual afectación a terceros o al interés público”.  De esta manera se da certeza y guía clara al juzgador, en cuanto al examen que deberá aplicar.

Con el NCPC, además, la “atipicidad” de la suspensión cautelar de acuerdos de asamblea de condóminos cambiará, puesto que su artículo 89 incluye expresamente la suspensión de los efectos del acuerdo de AdC, volviéndola así una medida cautelar típica.  Este cambio, viene acompañado de requisitos esenciales para la solicitud de esta medida cautelar, específicamente los siguientes: i) Que la inconformidad sobre el acuerdo se refiera a infracción de derechos convencionales o legales; y ii) que el condómino afectado reúna un mínimo del 10% del capital o del equivalente de cuotas (sic).

La redacción de esta disposición legal citada merece nuestra crítica. Omite referirse en el primero de los requisitos mencionados, llamados “derechos convencionales”, que incluyen o se refieren a los derechos derivados del Reglamento de Condominio y Administración respectivo, instrumento normativo de autoregulación de los entes condominales.  Sería lo lógico pensar, en nuestra opinión, que, en el contexto de los condominios, es justamente cuando se ataca la no conformidad de un acuerdo con la regulación interna del condominio que merece la protección cautelar, pero echamos de menos la claridad conceptual que debería aparecer en un esfuerzo de reforma legal de esta envergadura;

La segunda condición que pone el artículo también se presta para confusiones, puesto que el condómino no es dueño de “cuotas” o “capital” del condominio, sino que es dueño exclusivo de su finca filial, y copartícipe proporcional de las cosas comunes del condominio.  Inclusive, podría prestarse para una interpretación muy errada si el lector confunde las “cuotas” definidas en el artículo 89 del NCPC con las “cuotas de mantenimiento” sobre áreas comunes, a las que están obligados todos los condóminos en virtud de la LRPC y su Reglamento, y que son las que ahí están mencionadas. De nuevo, apuntamos aquí la mala utilización de lenguaje técnico apropiado para el ámbito de los condominios.

La aclaración es imperativa, puesto que se debe entender que las “cuotas” a las que se refiere el artículo 89 del NCPC, corresponden a la porción de propiedad sobre las áreas comunes de la que es titular cada condómino. En lenguaje técnico, se refiere entonces al Coeficiente de Copropiedad que le corresponde a cada condómino, y sería éste el criterio justo a utilizar para abrir la puerta a la solicitud excepcional de suspensión provisional de los efectos de un acuerdo de condóminos.

{l2}consideraciones_sobre_la_nueva_ley_de_proteccion_al_inversionista_minoritario{/l2}En cuanto al fondo, la inclusión de estos requisitos adicionales para la solicitud de la suspensión de los efectos del acuerdo de AdC tiene un efecto práctico muy perjudicial para la generalidad de los condóminos del país.  Éstos limitan el acceso a esa medida cautelar a los dueños de fincas filiales en condominios con pocas unidades (que permite que el coeficiente de copropiedad de cada condómino sea mayor al 10%), o bien, a condóminos dueños de muchas fincas filiales dentro de un condominio (generalmente el desarrollador, dentro del período de desarrollo del condominio), que les permita acumular dicho coeficiente de copropiedad. Son entonces requisitos nuevos, que al día de hoy no existen.

Así entonces, podemos concluir que no solo la redacción el artículo 89 del NCPC se presta para confusión, no se adapta a la realidad jurídica de un condominio ni al vocabulario técnico de condominios, sino que además se incluyen presupuestos nuevos de aplicación, limitantes y restrictivos, que en la práctica vienen a eliminar la posibilidad de que la totalidad de los condóminos cuenten con las mismas herramientas legales para defender los derechos que consideren, se les han violentado.

Lic. Steffano Ferraro, Asociado de BLP.

Asociado de BLP. Experto en Corporativo & Comercial, Inmobiliario y Banca & Finanzas

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