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Instrumentos Financieros:
Valores hipotecarios garantizados


A propósito de la crisis desatada por las hipotecas de alto riesgo, me pareció interesante introducir al lector en algunos conceptos relacionados con los instrumentos financieros de este sector del mercado de bonos.

En términos generales, este es un sector del mercado de bonos relativamente reciente. Hace treinta años, los textos sobre inversiones no incluían secciones sobre créditos hipotecarios, ya que dicho instrumento no existía parar el inversionista. A la fecha, por el acelerado crecimiento de los valores hipotecarios garantizados, el porcentaje de personas que apuestan a carteras de crédito hipotecarias ha ido en crecimiento y, porcentualmente, es uno de los principales componentes del mercado de renta fija. En los Estados Unidos esta tendencia se ha detenidos por razones de sobra conocidas.

Para los años de 1970, la mayoría de los créditos hipotecarios se suscribían a largo plazo (entre 15 y 30 años), con un tipo de interés fijo y con pagos mensuales fijos para todo el plazo del crédito. A la fecha estos préstamos hipotecarios, a los que se les califica como convencionales, siguen presentes en el mercado pero han cedido espacio ante otras alternativas para diseñar hipotecas.

La razón de lo anterior es que las hipotecas con tasas fijas pueden generar problemas en coyunturas económicas marcadas por incrementos en las tasas de interés. Esto, porque los bancos emiten normalmente pasivos a corto plazo (los depósitos de sus clientes) y mantienen activos a largo plazo, tales como las hipotecas de tipo fijo. Ello les ocasiona pérdidas cuando suben las tasas de interés, ya que los porcentajes que pagan por los depósitos son mayores a los ingresos de las hipotecas fijas.

En este sentido, la respuesta de los bancos fueron las hipotecas con un tipo de interés variable o ajustable a las fluctuaciones del mercado y al factor inflación. Por ejemplo, el tipo de interés se fija a partir de un porcentaje por sobre el establecido por las autoridades monetarias, y normalmente, son revisadas en forma semestral, siempre y cuando los indicadores macroeconómicos sean satisfactorios. De esta forma, el contrato hipotecario de tipo variable transfiere el riesgo de las fluctuaciones en el valor del dinero (tipo de interés), del banco al prestatario.

Debido al traspaso del riego, los prestamistas prefieren ofrecer tipos de interés más bajos en hipotecas de tipo variable, evitando suscribir hipotecas de tipo fijo. Esto animó a los prestatarios a escoger la primera opción en épocas en las que los intereses han estado altos.

Lo anterior llevó a la introducción del término valor hipotecario garantizado, que es un derecho de propiedad sobre la cartera de hipotecas o una obligación garantizada por una cartera hipotecaria. Estos derechos son la garantía de los créditos hipotecarios, ya que los prestamistas que han originado este tipo de hipotecas, venden paquetes de estos créditos en los mercados financieros secundarios. En otras palabras, venden su derecho a la entrada de efectivo que proviene de las hipotecas conforme se van cancelando dichos créditos.

El emisor de las hipoteca continúa ocupándose del crédito, cobrando tanto el principal como los intereses, y transfiere estos pagos al comprador de las hipotecas. Estos valores con garantía hipotecaria se llaman valores de transferencia de ingresos (“Pass Troughs”). En los Estados Unidos, los Pass Troughs fueron introducidos en 1970 por la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental (GNMA o Ginnie Mae). Por lo tanto, los inversores pueden comprar y vender valores GNMA como si se tratara de cualquier otro bono.

Sin embargo, como lo ha demostrado la actual crisis hipotecaria en los Estados Unidos, la lógica que dio origen a los valores GNMA, tenía un punto débil en su relación con las políticas monetarias, curiosamente, la razón de su existencia: las tasas de interés cuando el objetivo de las autoridades monetarias es combatir la inflación. Lo demás ya es historia conocida por el lector.



Fuente: themessthatgreenspanmade.blogspot.com

Juan Carlos Pérez Herra
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