Una naturaleza distinta

Una naturaleza distinta

Alejandro Centeno, gerente general de Popular Fondos, explica la diferencia de administrar fondos financieros de los inmobiliarios

Dados los activos en los que invierten, los fondos de inversión inmobiliaria tienen una naturaleza muy distinta a los fondos financieros. Sin embargo, poseen características que permiten emitir valores a partir de los flujos de efectivo que se obtienen con este tipo de inversión.

Las diferencias, semejanzas y riesgos de esta industria son explicados en esta entrevista con Alejandro Centeno, gerente general de Popular Fondos de Inversión.

¿Cuál es la diferencia principal entre administrar fondos financieros e inmobiliarios?

La principal diferencia está en la naturaleza de los activos en que pueden adquirir cada uno de los administradores del fondo.

Los fondos de inversión financieros invierten solamente en instrumentos que tienen una contraparte acreedora, es decir hay un emisor con su respectivo riesgo crediticio; en otras palabras, el administrador de este tipo de fondos se centra en adquirir títulos valores, bonos, acciones o cualquier otro producto negociado directamente en un mercado de valores organizado.

En el caso de los fondos de inversión inmobiliaria, el administrador debe velar por adquirir propiedades con características específicas (ubicación, actividad, inquilinos, nivel de ocupación, entre otros), que generen un flujo de ingresos adecuado para la cartera del fondo, donde el flujo de ingresos estará determinado por el nivel de ocupación que se tenga de las propiedades a adquirir.

¿Por qué se apresta el mercado de bienes raíces para los fondos de inversión?

El mercado de bienes raíces es un sector que en Costa Rica ha venido en auge en los últimos años, y una de las razones de este comportamiento es en parte la autorización en el mercado de gran cantidad de fondos de inversión inmobiliarios, necesitando estos últimos opciones de inversión; con esto los desarrolladores han visto un mercado potencial para desarrollar sus proyectos y obtener ganancias de los mismos.

Es importante considerar que, debido a que los bienes raíces tienen la particularidad de funcionar muy parecido a títulos valor en cuanto a su cotización de precios, donde hay oferta, demanda, primas, descuentos, entre otros, este se constituye en un mercado muy versátil donde se pueden escoger los sectores donde se quiere invertir y se tiene la facilidad de obtener ingresos mensuales por alquiler que son los que se trasladan a los inversionistas como rendimientos. Por ello, al igual que la bolsa de valores, existe una bolsa de corredores de bienes raíces, que ven este mercado como opción de inversión.

Finalmente, es importante considerar que el mercado de bienes raíces se basa en la transacción de propiedades, por su parte los fondos de inversión inmobiliarios se nutren de este mercado para la adquisición de los inmuebles que pasarían a formar parte de sus carteras. Las opciones que presentan tanto propietarios como intermediarios en la oferta de inmuebles, permiten llevar a cabo una selección más adecuada de propiedades que den una mezcla propicia a lo que busca una cartera de un fondo inmobiliario.

¿Cómo se congenia a los desarrolladores y los financistas?

Ambos tienen la experiencia en cada una de sus ramas, realizan su propia valoración de los proyectos usando su propia metodología dándole un valor, el cual no debe ser muy diferente entre uno y otro. Los desarrolladores a través de sus peritos y los financistas a través de proyecciones de sus flujos de efectivo, con el fin de que en conjunto se construya y se valore la rentabilidad de llevar a cabo un proyecto determinado. Además, se debe considerar que puede haber proyectos de desarrollo que no siempre pueden ser rentables (factibles), pero se deben desarrollar porque su objetivo final, es ayudar a la economía en general, tal es el caso de los proyectos orientados al desarrollo social.

¿Cómo se determinan los riesgos en estos fondos?

Es importante considerar que en el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, establece que en el prospecto de los diferentes fondos que se vayan a autorizar, deben establecerse todos los riesgos que el inversionista podría correr por invertir en ellos, incluso se tiene una Guía para la Elaboración de Prospectos de Fondos de Inversión, donde se detalla la categorización que podrían llevar dentro del prospecto.

Se tiene claro, además, que los riesgos en los fondos de inversión inmobiliario son diferentes a los de un fondo financiero. Estos riesgos se determinan en función de las características de ubicación, elementos constructivos y del sector al que pertenece la propiedad, de ahí que las variables que pueden determinarse y que un cliente al momento de invertir en un fondo de inversión inmobiliario debe considerar, son aquellas que tengan relación directa con la cartera inmobiliaria que está administrando la sociedad.

Se debe analizar el nivel de ocupación, la concentración por sector, por inmueble, por inquilino y zona geográfica; plazo de vencimiento de los contratos, porcentaje promedio de incrementos en los alquileres, vida útil de los inmuebles, su aseguramiento y reservas.

¿Ha sido decisiva la participación de los fondos en el crecimiento del mercado de bienes inmuebles?

Sí, por supuesto, ya que al existir una demanda por parte de las Sociedades de Fondos de Inversión para adquirir inmuebles, hace que el mercado se oriente a proyectos específicos de las Sociedades y a sectores en los cuales exista un mayor potencial, como son los sectores: comercial, oficentros y bodegas.

¿Por qué la industria de los fondos inmobiliarios se mantiene sana a pesar de los vaivenes del mercado?

Principalmente, porque los ingresos o flujos de efectivo, provienen de la generación de rentas y por lo tanto de la ocupación que exista en los inmuebles. Si bien es cierto, hay sectores económicos más vulnerables, los niveles de ocupación se han mantenido históricamente por encima del 95%, lo que contribuye a mantener una estabilidad adecuada de ingresos.

Aunado a lo anterior, hay que recalcar que el atractivo de un fondo inmobiliario está dado por tres factores como plusvalías futuras que se puedan dar en los inmuebles de la cartera, ingresos adicionales que tiene el fondo por la reinversión en tasas atractivas de mercado, de los depósitos en garantía dados por los inquilinos y por el incremento anual de los alquileres según los contratos, y por lo tanto, en los flujos del fondo.

Finalmente se debe considerar que la industria de los fondos inmobiliarios realiza sus inversiones en inmuebles que son estudiados por profesionales en diferentes áreas, como lo son pericial, financiera y riesgo, previo a la adquisición de un inmueble. En la mayoría de los casos se tienen carteras con propiedades muy bien ubicadas, con desarrollo de actividades acorde a la zona donde se localizan, zonas industriales, zonas de alta plusvalía, con ubicaciones envidiables, entre otros, por lo que los cambios en la situación del mercado no han afectado esta industria.