Sociedades deben considerar cambios en relación con actos inmobiliarios con efectos registrales

El 31 de diciembre de 2020 el Registro Inmobiliario emitió una nueva “Guía de Calificación”, cuya vigencia inició desde el pasado 4 de enero 2021. Entre las novedades varias, contenidas en dicha guía, resalta el punto 9 del apartado XLIII, que señala que no constituyen poderes especiales con efectos registrales los que bajo tal denominación hayan sido conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes.

Lo señalado es producto de lo dispuesto i) en el párrafo segundo del artículo 1256 del Código Civil, el cual literalmente dispone que “el poder especial otorgado para un acto o contrato con efectos registrales deberá realizarse en escritura pública”, y ii) en el artículo 107 del Código Notarial, sea que “la protocolización de documentos privados no les confiere la condición de instrumentos públicos”.

Apegados a la literalidad de las normas de previo referidas, pareciera resultar bastante coherente el nuevo criterio registral, no obstante, con ello se otorga cierto matiz nugatorio a otras disposiciones varias contenidas en nuestra normativa vigente, como por ejemplo lo dispuesto en los artículos 152 y 157 del Código de Comercio, que respectivamente indican que las asambleas de accionistas legalmente convocadas son el órgano supremo de la sociedad y que podrán designar ejecutores especiales de sus acuerdos.

Para el caso específico de las sociedades anónimas, por adoptar un ejemplo puntual, es claro que la representación -judicial y/o extrajudicial- corresponde al presidente del consejo de administración y, de forma adicional, a quienes determine la escritura social; sin embargo, ello no obsta para que su órgano supremo, sea la asamblea de accionistas, mantenga facultades amplias y suficientes para realizar actos comprendidos dentro la esfera de actuación del representante legal oportunamente nombrado, quien por distintos motivos podría verse eventualmente imposibilitado para actuar (ausencia, incapacidad, muerte, etc.).

Así las cosas, salta a la vista que diferentes autoridades han comenzado a brindar a los representantes de las personas jurídicas un mayor protagonismo, de forma más reciente con su injerencia directa en actos tales como: inmobiliarios con efectos registrales, declaraciones en el Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales, declaraciones anuales de renta ante la Administración Tributaria (aplicables hoy por hoy tanto a sociedades activas como inactivas), declaraciones de valor de bienes inmuebles a nivel municipal, entre otros; lo que no resulta extraño en atención a las obligaciones que por disposición de ley a dichas personas corresponde desempeñar, aunque si en un país donde la existencia de gran parte de las personas jurídicas no obedece al desarrollo estricto y/o formal de una actividad lucrativa.

En consecuencia, dado que el Registro Inmobiliario no aceptará ya que los poderes especiales sean otorgados a través de acuerdos de las asambleas de socios, sino que necesariamente deberán otorgarse por el representante legal de la sociedad mediante comparecencia directa ante Notario Público, se torna indispensable para quienes mantienen personas jurídicas, principalmente con efectos meramente patrimoniales, verificar quienes ostentan actualmente cargos de representación, sin perjuicio de identificar si el tipo societario oportunamente elegido es el idóneo; pues es clara y evidente la necesidad de mantener en dichos cargos a personas conocidas y accesibles, además de con herramientas -profesionales y técnicas- que les permitan desenvolverse de forma fluida en el entramado normativo actual, dado que ostentarán en lo sucesivo un rol aún más activo que el desempeñado hasta la fecha.