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Inversiones inmobiliarias bajo nuevas reglas

Reforma al Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión permitirá ejecutar proyectos de menor costo, lo que beneficiaría al sector construcción

Daniel Chacón
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La industria de fondos de desarrollo inmobiliario entrará en una nueva fase.
Mientras antes era necesario impulsar como mínimo proyectos de cuatro torres o valorados en $24 millones, incluyendo apalancamiento, ahora será posible incursionar en los fondos con desarrollos menos costosos. El valor mínimo del activo bajó a $15 millones.
Esta reducción forma parte de la modificación al Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión (Resofo), que rige los fondos de desarrollo inmobiliario. La reforma ya fue aprobada y espera ser publicada en La Gaceta.
La discusión de estos cambios tardó unos 8 meses y responde a una serie de inquietudes de los actores del mercado, quienes la consideraban necesaria para mantener la competitividad del negocio y realizar ajustes ante las circunstancias macroeconómicas actuales.
La dificultad de diseñar proyectos rentables por un valor tan alto dificultaba el surgimiento de nuevas oportunidades, en momentos cuando los inversores minimizan los riesgos y desconfían de inversiones elevadas.
“Abre la posibilidad a nuevos desarrollos, como edificios individuales en lugar de varias torres y con un flujo de costos menor. La tendencia en mercados maduros indica que es preferible tener más activos de menor valor para diversificar riesgos”, indicó Armando Maroto, gerente de la división inmobiliaria de Aldesa.
Esta Sociedad Administradora es una de las que se vería beneficiada con las reformas, gracias a que ahora estos entes también estarán facultados a ejecutar desarrollos localizados en las zonas marítimas terrestres.
Tradicionalmente, estas áreas han sido concesionadas y administradas por sociedades anónimas, y limitadas a integrar portafolios de inversión.
Por ejemplo, el proyecto Monte del Barco, ubicado en Playa Barrigona, Guanacaste, ha estado dividido en dos áreas: una administrada por el fondo y la zona de concesión en manos de la sociedad privada.
Pero ahora, Aldesa podría consolidar la totalidad del terreno al activo del portafolio si logra alquilar la zona bajo concesión. Esta historia será la misma para el resto de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (Safi).
Sin embargo, un detalle que está pendiente de interpretación es si las sociedades estarán facultadas para incursionar directamente en la concesión pública, porque el reglamento ni contempla prohibición, ni inclusión.
Para la Cámara Nacional de Sociedades de Fondos de Inversión (CNFSI), este es uno de los puntos grises del reglamento.
“La reforma resuelve muchas inquietudes del sector y refleja el sentir de las Safi. Pero la Superintendencia General de Valores aún mantiene cierta rigidez que limita la liquidez de estos instrumentos”, reflexionó Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara.
Por ejemplo, criticó que los fondos requieren, como mínimo, la participación de 25 inversionistas por desarrollo, y un aporte de $50 mil por integrante.
Cualquier inversión adicional o retiro debe ser por ese mismo monto, situación que complica la negociación de estos valores en el mercado secundario.
La CNFSI plantea que la inversión adicional y las solicitudes de retiro deben permitir montos menores, cercanos a los $10 mil. Ello para mejorar la liquidez y precio del instrumento.
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