En épocas de crisis los activos tóxicos son la oportunidad de oro

Ivannia Méndez

Consultor Externo

Grant Thornton

En los últimos años -principalmente a nivel europeo- se ha gozado de un entorno de tipos bajos de interés, por lo que las condiciones hipotecarias eran excelentes, algo que empezó a cambiar a mediados del pasado año, cuando la subida inflacionista obligó a los bancos centrales a entrar en una escalada de subida de tipos.

Si bien concomitantemente se ha dado una subida de las rentas, éstas han crecido menos que el IPC, lo que hace prever un potencial crecimiento de la mora en las carteras de créditos de las entidades financieras, con lo cual el mercado de deuda fallida o de dudoso cobro promete ser uno de los más dinámicos en Europa este 2023.

Los bancos, más capitalizados que la anterior crisis, ejercerán un papel decisivo en el nuevo escenario. Ante situaciones problemáticas tendrán, según los expertos, tres alternativas: i. refinanciar las posiciones a largo plazo con sus clientes, con el consiguiente impacto en su cuenta de resultados por provisiones; ii. buscar que otro financiador, como los fondos de deuda, asuma el riesgo de refinanciación; o iii. la venta del préstamo.

Mantener balances limpios, reduciendo su exposición para mejorar así su liquidez, empuja a las entidades financieras a promover la venta de carteras de créditos morosos y activos adjudicados, conocidas como carteras de NPLs y REOs (siglas de Non-Perfoming Loans y Real Estate Owned respectivamente); lo anterior pese a que, según los expertos, serán ventas "con descuentos relevantes" por el incremento del coste de financiación.

En cuanto a la preferencia a la hora de comprar tales carteras, históricamente el mercado se decantaba por los activos en función del colateral que aportan, prefiriéndose aquellos de la tipología "secured", pues poseen un bien real (generalmente inmobiliario) que garantiza en parte el pago de la deuda; no obstante, datos aportados recientemente revelan que el porcentaje de carteras "unsecured" -aquellas que no tienen garantía real- han aumentado significativamente.

Los inversores en el mercado de NPLs y REOs no suelen tener restricciones por tipología del activo, sin embargo, en caso de presentar alguna limitación, suelen inclinarse a favor de los activos residenciales. Por su parte, el coste viene determinado por diferentes variables, en función de la cartera específica, siendo las principales si dicha cartera es "secured" o "unsecured", el estado judicial, la calidad y ubicación de los activos, entre otros. La conjunción de todos esos elementos debe culminar en el precio final a pagarse.

Estas transacciones han estado protagonizadas por fondos de inversión internacionales, con un gran apetito por el sector inmobiliario, convirtiéndose en los grandes dinamizadores de este mercado en épocas de crisis, sin duda alguna.

Ante oportunidades como esta, en un mercado pequeño como lo es el costarricense, valdría la pena que nuestras entidades financieras exploren y estructuren carteras multiactivo para ofrecer a quienes en épocas de crisis buscan oportunidades de oro.