Crédito para vivienda de clase media

Algunas ideas que se han implementado en otros países con éxito

Crédito para vivienda de clase media

En las administraciones anteriores y muy en especial en la presente, el ministro de Vivienda, don Rosendo Pujol, ha insistido en la necesidad de incentivar el crédito de vivienda para la clase media, aquella que no podrá ser sujeta de un subsidio del Banhvi por su nivel de ingresos pero tampoco cuenta con el ahorro y los recursos necesarios para poner en trámite una solicitud de crédito de vivienda, en la cual, aparte del aporte inicial que debe de realizar (entre un 10% y un 20%), debe tener el efectivo o endeudarse con terceros para cubrir los gastos de trámite, formalización, peritaje y legales que rondan entre un 7% y un 15%.

Las siguientes son solo algunas ideas que se han implementado en otros países con éxito y que con voluntad política se podrían implementar en Costa Rica en beneficio de la siempre necesaria y olvidada clase media.

Para reducir la necesidad de aporte de los clientes que la banca y el regulador exigen en los créditos de vivienda y que ha sido implementado con éxito en México, se podría permitir a los asalariados que cotizan al régimen complementario de pensiones (FCL/ROP) “endosar” las sumas ahorradas como el aporte (parcial o total) que los bancos exigen en solicitudes de crédito para la compra de vivienda y que se liberaría una vez amortizada la proporcionalidad de la suma de crédito adicional respaldada en dichos recursos.

La banca estatal podría modificar el artículo 173 de la Ley Orgánica del BCCR (Ley 7558), que obliga al uso de notarios de una rara y añeja práctica en donde la política se mezclaba con la profesión en beneficio de un grupo privilegiado de profesionales y que se encuentra vigente hasta la fecha.

La idea sería permitir que los deudores utilizando formatos de escritura predefinidos puedan confeccionar las hipotecas a favor de los bancos buscando el notario que mejor le convenga a sus intereses y cubriendo ellos directamente los costos convenidos. Paralelo a lo anterior hay que revisar los gastos por timbres y los impuestos de traspaso que impactan importantemente los costos.

El tercer elemento que podría dar un impulso a los créditos de vivienda de clase media consiste en homologar lo que se realiza en Chile con los denominados “Mutuos Hipotecarios Endosables” y que consiste en traspasar la titularidad de grupos de hipotecas a través de un endoso simple a operadoras de pensiones y aseguradoras, dejándose el banco la administración de dicha cartera y traspasando los flujos de efectivo a dichas instituciones.

Con lo anterior se logra tener un fondeo de largo plazo (mejora calce de plazos), utilizando recursos diferentes a los tradicionales (CDP, cuentas corrientes, ahorros, inversiones a plazo), con un mecanismo más simple y barato que las titularizaciones y que se esperaría impacten en las tasas de interés final que pagan los deudores.

En cuanto al tema de los costarricenses pensionados que ven cómo sus pensiones pierden valor con el tiempo producto de la inflación, si tienen sus viviendas libres perfectamente podrían ayudar al mantenimiento de valor de las pensiones y tener una vejez más digna.

Este tipo de experiencias se originaron en Inglaterra y Estados Unidos a través de las denominadas “Reverse mortage” y en España, México y Chile le denominan “Hipotecas Revertidas”.

Este instrumento se comporta al revés de los créditos tradicionales y permite a los dueños registrales de la tercera edad recibir mensualmente una pensión complementaria apoyada en el valor de su casa. Para implementar lo anterior se requiere nueva legislación que permita a la banca realizar ese tipo de transacción con la seguridad jurídica ausente en Costa Rica.

Mynor Retana Cárdenas

Ingeniero

mretanaca@gmail.com