¿Cómo declarar una actividad inmobiliaria con la nueva Ley 9635?

Con la entrada en vigencia de la ley 9635 de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, a partir del 01 de julio la actividad inmobiliaria (alquileres de inmuebles), tendrá un cambio en la forma de declarar. Según el capítulo XI de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, este tipo de actividad será considerada una renta pasiva de capital inmobiliario; consecuentemente, deberá pagar un 15% de impuesto que se calculará sobre el 85% del total de ingresos.

Es decir, la norma otorga un 15% de gastos sin necesidad de respaldos ni comprobantes. A pesar de lo anterior, si el contribuyente- persona física o jurídica- tiene al menos un empleado inscrito en la planilla reportada ante la CCSS, podrá optar por continuar declarando esta actividad, como lo ha venido haciendo hasta el momento, bajo el modelo de impuesto a las utilidades, donde se pagaría el 30% de la renta neta (ingresos totales menos gastos totales). Para el caso de los Fondos de Inversión Inmobiliarios, los gastos sin necesidad de respaldo y comprobantes serían de un 20% en vez del 15% aplicable al resto de contribuyentes.

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Bajo este nuevo modelo de declaración de rentas del capital inmobiliario, el contribuyente dispondrá de un plazo de un mes para comunicar a la Administración Tributaria si opta por mantenerse en el impuesto a las utilidades; caso contrario, esta actividad será declarada de oficio como renta pasiva del capital inmobiliario, en el cual debe mantenerse por un plazo mínimo de 5 años.

Para efectos de tomar la decisión de mantenerse en el impuesto a las utilidades, o bien migrar al nuevo esquema de renta pasiva de capital inmobiliario, el análisis que se debe hacer es determinar si la compañía es capaz de generar gastos superiores al 57,50% de los ingresos, o 60% en caso de los fondos de inversión inmobiliarios. Solo bajo esos escenarios, sería más eficiente pagar el 30% del monto de la renta neta. Es decir, si un contribuyente no puede alcanzar gastos superiores a dichos porcentajes, fiscalmente le será más eficiente pagar el 15% sobre la base del 85% del ingreso total.

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En caso de migrar al nuevo esquema de renta de capital inmobiliario, la declaración de Impuesto Sobre la Renta para el período fiscal 2019 deberá considerar las operaciones acumuladas hasta el 30 de junio sobre las cuales se deberá pagar el 30% de la utilidad neta, y para los meses de julio 2019 en adelante, pagar conforme a lo indicado anteriormente bajo el esquema de rentas pasivas del capital inmobiliario.

Es importante aclarar, que a pesar de que este modelo de declaración de rentas pasivas de capital inmobiliario, otorga la oportunidad al contribuyente de asumir gastos por el 15% sin comprobantes de respaldo ( 20% para el caso de los fondo inmobiliarios); para efectos del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que aplicará a este tipo de actividad gravada al 13%, sí será necesario contar con dichos respaldos documentales, pues solo así se justificará el crédito fiscal aplicable al pago de dicho impuesto, de manera tal que los gastos reales asociados a la actividad inmobiliaria se deberán mantener igualmente ordenados y registrados contablemente para poder presentar correctamente la declaración del IVA sobre alquileres.

Deyver Mena

Gerente de Impuestos y Legal

Grant Thornton