Consultas frecuentes sobre contratos de arrendamiento

En Costa Rica, muchas personas tienen acceso a una vivienda o ejercen su actividad comercial a través de una relación de arrendamiento, por lo que, es clave que ambas partes tengan presente las reglas que aplican para el alquiler de bienes inmuebles.

Los contratos de alquiler están regulados en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que establece las condiciones que rigen la relación entre las partes, y a su vez, les otorga a los arrendatarios una serie de derechos irrenunciables. Existe una serie de temas que son los que más generan dudas en torno a los contratos de arrendamiento, enfocadas en el plazo del contrato, el precio del arrendamiento, el depósito de la garantía, las reparaciones y el pago del timbre fiscal.

1. El plazo del contrato:

En aras de proteger al arrendatario, la Ley establece que el plazo mínimo de un contrato de alquiler es de tres años. Si las partes no indican un plazo o fijan uno menor al antes indicado, dicha cláusula será nula y deberá respetarse el plazo de tres años, aunque sí, podrán pactar un plazo mayor.

1. El precio del arrendamiento:

El arrendante tiene la libertad para fijar a su discreción el precio por el uso del inmueble de su propiedad no obstante, la Ley sí regula lo relacionado a los aumentos. Al respecto se imponen dos restricciones de acuerdo a la moneda en la que se pacta el contrato, ya que si el arrendamiento de vivienda se estipula en moneda extranjera, mantendrá su precio por todo el plazo del contrato sin derecho a reajustes, mientras que, aquellos arrendamientos pactados en colones, los aumentos pueden aplicarse anualmente, tomando como referencia la tasa inflación acumulada de los 12 meses anteriores a la fecha de aplicación de dicho aumento.

Si la tasa de inflación es menor o igual al 10%, el arrendador puede aumentar la renta en un porcentaje menor o igual, calculada con el índice de precios al Consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC). Pero si esa inflación acumulada es mayor al 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Urbanos (MIVAH), establecerá el porcentaje adicional de aumento siempre que no sea inferior a dicho 10% ni mayor a la tasa anual de inflación. Para referencias, aquellos contratos que vencían en Agosto del 2018, el aumento aplicable es de un 2.24%.

En el caso de arrendamientos de locales comerciales, independientemente de la moneda en que hayan sido pactados, las partes tienen libertad total para fijar tanto el precio como sus aumentos anuales. Actualmente, los aumentos para locales comerciales oscilan entre un dos por ciento y un cinco por ciento anual.

1. Depósito de garantía:

Pese a que la Ley no contiene una definición específica del mismo, el artículo 59 señala que las garantías que acompañan al contrato responden por el pago de los alquileres y demás obligaciones establecidas en el contrato y la ley, salvo que haya pacto expreso en contrario.

Respecto al monto a pagar por concepto de depósito de garantía, el artículo 92 establece que el arrendatario de una vivienda de interés social no puede ser obligado a rendir garantía por una suma mayor a una mensualidad de renta, y cualquier obligación en contrario es nula. En los arrendamientos de viviendas que no sean de carácter social y de locales comerciales, las partes contratantes quedan en libertad de acordar el monto del depósito de garantía, ya que no hay una norma que lo impida, y en este sentido, lo usual es pagar el equivalente a un mes de renta por este concepto.

Por ello, es esencial que las partes regulen en el contrato de arrendamiento, cuál será la finalidad de este depósito de garantía, que indiquen cómo va a ser utilizado en caso de que sea necesario, o si tendrá que ser ajustado con cada aumento de renta, y a la vez cómo operará su devolución al arrendatario en caso de que no sea necesario utilizarlo.

1. Reparaciones:

Cuando una persona entrega a otra un bien inmueble en arrendamiento, debe garantizarle el uso y goce de ese inmueble, por lo que, el mismo debe encontrarse en buen estado.

Es normal que con el uso y el paso del tiempo el inmueble se desmejore, y sea necesario efectuar reparaciones para darle mantenimiento. En este sentido, la Ley señala que el arrendante está obligado a llevar a cabo todas aquellas reparaciones que sean necesarias -entendidas como aquellas indispensables- para conservar el bien en buen estado, sin derecho a aumentar la renta por ello, salvo que los daños hayan sido provocados por el arrendatario.

Ahora bien, si el arrendatario comunica al arrendador la necesidad de efectuar reparaciones de manera urgente, y éste último no las lleva a cabo en un plazo de 10 días hábiles posteriores a dicha notificación, el arrendatario queda facultado para realizarlas y retener del monto de la renta el costo de estas, o, invocar la resolución del contrato con la consecuente indemnización de los daños y perjuicios que se le hayan causado. Diferente es el caso de reparaciones que no sean necesarias para mantener el inmueble, o mejoras que quiera incorporar el arrendatario en el inmueble, para embellecerlo, las cuales deben ser autorizadas por el arrendante, y salvo pacto en contrario, quedarán a favor del inmueble sin obligación del arrendante de pagar precio alguno por ellas.

1. Timbre fiscal:

El Código Fiscal establece la obligación de pagar timbres fiscales por cualquier contrato, y, por tanto, los contratos de arrendamiento quedan incluidos dentro de esta obligación.

Para el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas, expresamente se estipula que están exentos del pago de este timbre, pero los arrendamientos de locales comerciales, sí deben pagar dicho timbre fiscal. El cálculo del timbre fiscal a pagar se hace a razón de cinco colones por cada mil del valor total del contrato, tomando en cuenta todo su plazo, e incluidos sus aumentos.

El hecho generador del pago es la suscripción del contrato, por lo que, el timbre fiscal debe cancelarse dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha de suscripción del contrato, ya que su no pago en tiempo generará una multa equivalente a diez veces el monto dejado de pagar, o en caso de pago parcial del timbre fiscal, diez veces el monto que falte para completar el pago completo de dicho timbre.

Con las consideraciones anteriores, espero haber aclarado algunos de los temas frecuentes de consulta a la hora de preparar los contratos de arrendamiento, tanto de viviendas como de locales comerciales, para que las partes tengan claro cómo es que funcionan dichos aspectos de conformidad con la legislación vigente para dicha materia.

­­Karla Villalobos

Abogada Asociada, BLP

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