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La apreciación del colón frente al dólar, la irrupción de la inteligencia artificial en las empresas transnacionales y la desaceleración de la Inversión Extranjera Directa (IED) de los últimos meses tienen al mercado de oficinas de Costa Rica en una situación compleja.
Daniel Álvarez, presidente ejecutivo de Cushman & Wakefield para Centroamérica y el Caribe, explicó, en un conversatorio organizado por el BAC, la situación actual del mercado.
Para el experto, Costa Rica está en una acelerada pérdida de competitividad para la IED, a la vez que hay poca claridad sobre la estrategia del país en torno al dólar. Paralelamente, como las empresas transnacionales son los principales clientes del mercado de oficinas, el sector está bajo alerta roja.
El principal problema está relacionado con el tipo de cambio del dólar, el cual ha generado una pérdida importante de competitividad para Costa Rica y el recorte de unas 6 mil plazas en las zonas francas en un año.
Solo este año, la divisa de Estados Unidos ha perdido más de ¢50 de su valor, mientras que desde el 2022 la reducción ha sido superior a los ¢200. Para este miércoles, el dólar se cotizaba en ¢451.
“Las empresas transnacionales no pueden calcular cuánto costará la planilla en 24 meses por la baja del dólar y eso no es aceptable (…) En un mundo en donde las ganancias se toman en cuenta para tomar estas decisiones, Costa Rica deja de ser atractiva para la inversión”, dijo Álvarez.
Y es que el 46,3 % de las empresas en zonas francas suspendió las expansiones y nuevas inversiones por el dólar. Asimismo, el 23 % recortó personal y el 81 % redujo sus márgenes, de acuerdo con una encuesta realizada por la Cámara de Industrias este año.
La situación se agrava por el uso de la IA por parte de las empresas transnacionales, las cuales, han venido recortando puestos de trabajo alrededor del mundo, sobre todo en sectores de BPO (tercerización de procesos de negocio que opera de manera masiva) y call centers.
En Costa Rica, el 38 % de los empleos de zonas francas está expuesto a la implementación de la IA, lo que significa el porcentaje más alto de toda América Latina, dijo Álvarez.
Toda esta situación se traslada al mercado de oficinas.
Actualmente, el mercado de oficinas en Costa Rica tiene un valor cercano a los $5.800 millones para inmuebles de clase A y B, de los cuales al menos $750 millones pertenecen a los fondos de inversión de los costarricenses.
De entrada, esto significa que Costa Rica ya tiene más oficinas de las que necesita y, si se compara con Santiago, Bogotá, São Paulo, Buenos Aires y Lima, está muy por encima. Esto se explica porque Costa Rica es un mercado muy pequeño.
En ese sentido, el experto destaca que hoy día “construir oficinas no cubre el costo de la deuda”.
“Si una inversión no supera el costo de la deuda, no es bancable. Cuando ese margen es del 11 % es lo deseable; cuando está entre el 9 % y el 11 % se considera saludable, y ya entre el 6 % y el 9 % es comprimido, y de ahí para abajo es más que ajustado. En ese sentido, 19 de 25 proyectos analizados no alcanzaron en los últimos años el rango de saludable del 9 %, a la vez que 17 de 25 combinaciones renta/costo quedan bajo el costo de la deuda”, explicó Álvarez.
En ese sentido, Álvarez señaló que la demanda de oficinas depende de la IED en servicios, por lo que, en esencia, no hay una base diversificada y, si ese sector flaquea, el impacto lo sentirá el sector de manera directa.
Intel, Amazon, Western Union, Microsoft y Pfizer son algunas de las empresas que han recortado personal entre 2025 y este año.
Asimismo, resaltó que desde 2023 hay cero adquisiciones institucionales de oficinas.
Para agosto, la producción nacional creció 2,2 % en términos interanuales, de acuerdo con el último informe de actividad económica dado a conocer este martes por el Banco Central de Costa Rica.
Esto implica una desaceleración de 3,4 puntos porcentuales (p. p.) respecto al mismo mes del año anterior.
La actividad económica de las empresas ubicadas en el régimen definitivo creció 3,2 %, mientras que el régimen especial, o zonas francas, solo aumentó 0,7 %, cuando hace un año reportaban valores mucho más altos y lideraban el crecimiento del país.
“La desaceleración del crecimiento económico se explica por la moderación en la producción de los regímenes especiales. Respecto a agosto del 2025, la producción de estas empresas registra una desaceleración de 15,3 puntos porcentuales”, dijo el Banco Central.
El menor crecimiento de los regímenes especiales se explica, principalmente, por la contracción en la producción de la industria manufacturera. Por otro lado, influyó el cese de operación de empresas dedicadas a la fabricación de componentes y tableros electrónicos, que se ha reflejado en el IMAE a partir del último trimestre de 2025.
Para los empresarios, mantener la Tasa de Política Monetaria (TPM) alta por parte del Banco Central se ha convertido en un imán de dólares que afecta la competitividad.
“Mantener una tasa de política monetaria elevada en colones sostiene el incentivo para invertir en moneda local frente a instrumentos financieros en dólares. Esto contribuye a una mayor oferta de dólares y mantiene presiones a la baja sobre el tipo de cambio, con consecuencias negativas para el sector productivo exportador, que ha visto reducirse en más de un 30 % el ingreso en colones que recibe por cada dólar exportado durante los últimos cuatro años”, indicó Sergio Capón, de la Cámara de Industrias.
