Vivienda, jóvenes y reactivación

Melizandro Quirós

Director Ejecutivo

Centro del Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario

CENFI

La vivienda es un derecho humano. Está consagrado en la Declaración Universal de Derechos Humanos y en tratados internacionales. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, donde este concepto comprende varios aspectos, siendo uno de los más relevantes la seguridad jurídica de la tenencia, que va desde la vivienda en propiedad, hasta la vivienda en usufructo o prestada, pasando por la vivienda en alquiler. Reconocido por Naciones Unidas, el derecho a la vivienda no significa que el Estado tenga que proporcionar una casa gratis a todo el mundo; sino que comprende la responsabilidad de éste de crear mecanismos para facilitar el acceso a la vivienda.

Recientemente, a través de la diputada Karine Niño, del Partido Liberación Nacional, se presentó en la Asamblea Legislativa un proyecto de ley para implementar en Costa Rica la figura del Leasing Habitacional: Alquiler con opción de compra. La propuesta pretende atender la dificultad de las familias, sin dinero para la prima, de disponer inmediatamente de una solución habitacional por medios alternativos a la compra de la vivienda. El proyecto en cuestión propone, como ya se hace en Chile, Colombia y Perú, que se pueda comprar una vivienda por medio de un modelo de alquiler programado, donde la familia acepta comprar a futuro, a un precio predeterminado, una vivienda que puede utilizar inmediatamente a la firma del contrato. Esta propuesta del alquiler como producto financiero, llega en un momento muy oportuno, dado los fuertes efectos que experimenta actualmente el sector constructivo costarricense dentro de la actual pandemia.

Una aproximación del impacto de la crisis en el sector habitacional la podemos visualizar haciendo un breve recuento de los principales resultados de la última encuesta nacional de hogares (ENAHO) a julio del año 2020. Primero, debe destacarse la caída significativa en el ingreso promedio familiar mensual, de Col. 125.575, alcanzando a la fecha un monto de Col. 891.934. Segundo, la vivienda para las familias de bajos ingresos es solventada principalmente por el Estado a través del Bono de Vivienda. Tercero, la mayor cantidad de vivienda a crédito se da entre las familias con ingresos mayores a los Col. 2.2 millones mensuales. Cuarto, se confirma que el alquiler de vivienda es la segunda forma de tenencia más utilizada, casi un 20% del total de los hogares alquila. Quinto, la mayor cantidad de viviendas en alquiler se da entre los jóvenes: 44% en los hogares por debajo de los 24 años y 31% en aquellos menores de 34 años.

De la información analizada es presumible que se presente en la actualidad una ralentización de las ventas de viviendas, esto porque las familias están perdiendo capacidad de endeudamiento. Igualmente, los altos niveles de desempleo entre los jóvenes (26%), no le está permitiendo a esta población incorporarse a la demanda actual de vivienda; esto excluyendo a aquellos que, en una porción significativa, su prioridad es disponer de vivienda para fines laborales, y no la compra final de esta. Finalmente, debe quedar claro, que el peso actual del sector de la construcción en Costa Rica está sobre el Estado, a través del Ministerio de Vivienda y el Banco Hipotecario de la Vivienda; lo cual, ineludiblemente, debido a la actual situación fiscal, es insostenible; lo que debería de llevar al futuro gobierno a la necesidad explorar nuevos mecanismos de financiamiento; dentro de los cuales, debería ser obligatorio, evaluar, como lo fue en sus orígenes, el que las familias beneficiadas repaguen el bono de vivienda a largo plazo.

Lo ya descrito, permite prever la necesidad urgente que tenemos de revisar el modelo habitacional basado en la propiedad y en el insostenible subsidio del Estado en vivienda social. Los modelos de arrendamiento habitacional deben ser considerados como una opción, junto con los esquemas públicos de bonos de alquiler. Lograr este esfuerzo significará estimular una gran cantidad de inversiones, insumos y empleos, al tiempo que se genera una mayor demanda de nuevas construcciones. La consolidación de este nuevo modelo inmobiliario requerirá del apoyo financiero de grandes grupos económicos, entre los que se incluyen bancos, cooperativas, solidaristas, bolsa de valores, fondos de inversión, fondos de pensiones y constructores privados.

Debido a las circunstancias económicas y demográficas que vivimos, necesitamos disponer de una pronta y adecuada legislación, como la ya mencionada, para que, sea visionaria en términos de buscar nuevos y alternativos mecanismos de financiamiento de vivienda para toda la población. Necesitamos bajo las circunstancias que hoy vivimos, brindar a los hogares, y especialmente a los jóvenes, más y novedosas opciones para disponer de una vivienda adecuada.