Terrenos de Incofer serían valiosos activos urbanos

Se podría contar con desarrollos productivos en los terrenos ubicados a la par de las estaciones del Atlántico y del Pacífico, que gozan de características excepcionales, sobre todo por su ubicación.

En cuanto a las finanzas del Estado, se trataría de explotar las propiedades cuyo valor es de más de $30 millones.

La Estación del Atlántico cuenta con un patio en desuso de más de una hectárea de extensión, mientras las áreas de patio y de bodegas de la Estación del Pacífico suman más de cinco hectáreas, solo una parte de las cuales es utilizada.

La Estación del Atlántico está en una zona que incluye el Parque Nacional, el Hospital Calderón Guardia, la Asamblea Legislativa, la Corte Suprema y el Tribunal Supremo de Elecciones.

Además, está cercana a los barrios de Amón, California, Dent y Escalante, que conforman una zona cotizada para restaurantes, tiendas de moda y nuevos desarrollos residenciales.

Por su parte, la Estación del Pacífico está cercana al Hospital Clínica Bíblica, Plaza González Víquez, y la Maternidad Carit, y sería a la vez el polo sur del Centro Histórico, que la Municipalidad de San José está planificando.

Una parte del terreno se utiliza para el mantenimiento de los trenes actualmente operados por el Incofer.

No obstante, en este momento se aprovecha solo una parte pequeña del total, que de todas formas podría trasladarse a una zona industrial fuera del centro de la capital.

Una forma de desarrollar los terrenos sería mediante un alquiler a largo plazo —de 50 años para arriba— a entes privados, eso en el supuesto de que el Estado no estuviera dispuesto a vender los terrenos.

Otra opción consiste en el desarrollo de proyectos estatales, aprovechando los terrenos que no representan ningún gasto nuevo.

No se tocarían las estaciones, que son edificios históricos, en ninguna de las opciones.

En las siguientes secciones están las observaciones acerca del tema del arquitecto y urbanista Bruno Stagno, así como de los analistas inmobiliarios de Colliers International y Cushman & Wakefield.

Incofer no indicó ningún plan para las zonas contiguas a las estaciones, ante una consulta de La República.

Varias opciones para desarrollar

Hay varias formas de desarrollar los terrenos ubicados a la par de las estaciones del Atlántico y del Pacífico, que gozan de características excepcionales, sobre todo su ubicación.

Alianzas público-privadas aprovecharían terrenos de estaciones ferroviarias

Benjamín Piza

Director de Investigación de Mercados

Cushman & Wakefield Costa Rica

Las alianzas público-privadas serían una forma de desarrollar los terrenos de las estaciones tanto del Atlántico como del Pacífico, tras un estudio que demuestra el uso óptimo de esos terrenos

Los terrenos se encuentran en ubicaciones privilegiadas, con alto tránsito peatonal y vehicular.

Este dinamismo incentivaría una amplia variedad de servicios, locales comerciales, amenidades y sitios de interés tales como restaurantes, hoteles, museos, parques, bancos y tiendas, especialmente cuando se toman en cuenta otros proyectos que buscan remozar la capital, como el de Ciudad Tecnológica, impulsado por la Municipalidad de San José.

Para determinar el uso más apropiado para estas propiedades, sería necesario realizar un estudio de mercado, que permita entender si los conceptos propuestos coinciden con las necesidades reales del mercado y lo que requieren los potenciales inquilinos y usuarios.

En cuanto a las variables externas, se estudiarían las tendencias macroeconómicas, inmobiliarias, demográficas, educativas, tecnológicas e históricas.

Al ser el propietario de los inmuebles una entidad gubernamental, una opción por explorar sería una alianza público-privada, con la que ambos sectores apalanquen sus fortalezas y disminuyan riesgos.

Este tipo de alianza permitiría desarrollar, mantener y operar proyectos de calidad de una forma ágil con una mayor certeza en la calidad y tiempos de entrega del proyecto.

Quiénes son

Nombre Cushman & Wakefield

Actividad Consultoría inmobiliaria

Sede Chicago, Estados Unidos

Países 70

Fundación 1917

Dos estaciones, dos oportunidades

Bruno Stagno

Presidente

Bruno Stagno Arquitecto y Asociados

Las dos estaciones del ferrocarril representan grandes oportunidades para revitalizar San José con proyectos de escala ambiciosa y con el potencial para iniciar una dinámica de renovación urbana.

Los edificios de cada estación tienen alto valor arquitectónico patrimonial y también son valiosos hitos urbanos, por lo que deben conservarse e integrarse a los nuevos desarrollos.

El entorno urbano en la estación al Atlántico es de cultura, esparcimiento y salud y, en la estación al Pacífico, que colinda con el Centro Histórico, destacan los servicios.

Por lo tanto, habría que considerar estas vocaciones y apoyarse en ellas para decidir los programas de los futuros proyectos, incluidos vivienda, comercio, diversión y estacionamientos.

En la del Pacífico podrían ubicarse oficinas de gobierno y en la del Atlántico, edificios de apoyo al Hospital Calderón Guardia.

El concepto de densidad-intensidad es importante establecerlo, para lograr proyectos atractivos con una masa crítica poblacional y con un mix de actividades adecuado.

La cantidad de pasajeros diarios hoy en la estación al Atlántico es de unos 10 mil y para la del Pacífico de unos 5 mil.

Con el proyecto de modernización del tren se estima que se transportarían 170 mil pasajeros diarios y si se conserva la misma proporción, por la estación al Atlántico pasarían 120 mil y por la del Pacífico 50 mil.

Estas son poblaciones cautivas que aportan una alta intensidad de frecuentación, a las que habría que sumar la nueva población del resto del programa, en cada uno de los proyectos.

Porque ambos proyectos tienen relevancia nacional, tal vez el mecanismo idóneo sea el de las sociedades público-privadas, en las cuales el sector público aporta el lote y el privado el capital, mediante un alquiler a largo plazo.

Quiénes son

Nombre Bruno Stagno Arquitectos y Asociados

Actividad Arquitectura y diseño

Sede San José, Costa Rica

Fundación 1978

Instituciones estatales monetizarían los patios ferroviarios

Randall Fernández

Gerente general

Colliers International Costa Rica

El público ahorraría millones de dólares, si se aprovecharan los terrenos subutilizados de las estaciones ferroviarias para el desarrollo de proyectos productivos, sobre todo por las instituciones estatales.

Utilizar el patio de más de una hectárea de la Estación del Atlántico representaría un ahorro de unos $10 millones, comparado con el costo de comprar o alquilar otras propiedades de parte del Estado.

El costo por metro de terreno en el área de la Estación del Pacífico es menor; sin embargo, se trata de un valor superior a $20 millones, ya que el espacio ocupado por patio y bodegas es de más de 5 hectáreas.

En cuanto al uso, podría ser para salud o educación, así como administración y hasta vivienda.

Los terrenos de la Estación del Atlántico están cercanos al Hospital Calderón Guardia, mientras los del Pacífico se encuentran cercanos a la Maternidad Carit.

El desarrollo de los terrenos sería conveniente para estudiantes, funcionarios o personas que buscan atención médica, ya que aprovecharían un tren eficiente, que llegaría a las estaciones.

Por estar ubicados en San José, no habría restricción en la altura de los proyectos que se desarrollarían.

Es poco probable que el Estado arrendara los terrenos de las estaciones para el desarrollo privado.

Sin embargo, habría oportunidades para los proyectos privados tanto residenciales como comerciales, cercanos a las nuevas instituciones colocadas en los terrenos ferroviarios.

¿Quiénes son?

Nombre Colliers International

Actividad Servicios inmobiliarios

Sede Toronto, Canadá

Países 60

Fundación 1976