SIN BURBUJAS
| Viernes 28 septiembre, 2007
SIN BURBUJAS
A diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, el mercado inmobiliario en América Latina está más sólido que nunca
Iván Colodro
América Economía
A mediados de agosto, el empresario inmobiliario chileno Abraham Senerman debió suspender sus visitas diarias a las obras de la Torre Titanium, una mole de 52 pisos que él y el grupo de inversiones Bethia –ligado a la cadena Falabella– levantan a un costo de $120 millones en uno de los barrios más exclusivos de Santiago. Pero la ausencia no fue falta de interés.
Por esos días el arquitecto, famoso por construir la mayoría de los edificios del barrio de negocios de la capital chilena y que se han transformado en la nueva postal de la ciudad, recorrió las calles de Lima en busca de un terreno atractivo donde levantar otra torre de similares características. “Lima está boyante”, dice entusiasmado. “Por años no se construyó nada y hoy hay una necesidad muy grande por oficinas premium”.
Las iniciativas de Senerman en Santiago y Lima no son la excepción. Más bien, representan sólo un ejemplo de la buena salud de la que goza la industria inmobiliaria en la mayoría de las principales ciudades de América Latina.
Según la corredora de propiedades internacional Colliers, especializada en el mercado de oficinas, en ciudades como México o Bogotá el mercado atraviesa un período de fuerte dinamismo. Por ejemplo, en la capital mexicana la disponibilidad –o tasa de vacancia– de oficinas se redujo 1,7 punto durante el primer trimestre del año, llegando a 4,71%, uno de sus niveles más bajos en años.
Al mismo tiempo, la tasa de absorción de las mismas se disparó 15,5%. En el caso de Bogotá, las cifras son igual de vitales: la vacancia se redujo 38% y, aunque desaceleró su ritmo, la absorción continuó devorando metros cuadrados. Y la racha sigue por el resto de la región: Santiago, Buenos Aires, São Paulo, e incluso ciudades no-capitales como Medellín, en Colombia, o Viña del Mar, en Chile, también son testigos de la vitalidad del sector inmobiliario.
El buen pie de la construcción en América Latina se hace más evidente a la luz de lo que ha venido ocurriendo en Estados Unidos desde hace algunas semanas. Cuando en ese país todavía no terminan los escalofríos por la crisis del mercado de créditos inmobiliarios subprime y sus eventuales repercusiones en el sistema financiero internacional, el sector inmobiliario en la región parece estar libre del pecado de la insolvencia.
La explicación está sostenida en algunas diferencias fundamentales: el comportamiento del sistema financiero en años recientes, y las características de la oferta y la demanda en cado uno de estos mercados.
En cuanto al sistema financiero, existe consenso en que los bancos no han caído en la tentación de colocar más créditos hipotecarios desarrollando productos dirigidos a segmentos de alto riesgo.
“No hay peligro de que ocurra lo que vemos en Estados Unidos. Los bancos han sido de alguna forma más conservadores y menos creativos para atraer deudores insolventes”, dice Gabriel Díaz, de la consultora Oikos, en Colombia.
En la misma dirección apunta Sergio Castro, director de proyectos de la consultora peruana Apoyo & Asociados: “En Perú, el mercado de los créditos hipotecarios muestra hoy, desde la perspectiva de la morosidad, una de sus mejores formas en varias décadas”.
Junto con esto, las bajas tasas de interés que durante los últimos años han disfrutado los latinoamericanos también se han conjugado para darle más dinamismo al mercado. Sólo como ejemplo, mientras en Perú la tasa de referencia del Banco Central superó el 12% a comienzos de 2001, durante los últimos dos años se mantuvo en 4,5%.
Como consecuencia de la prudencia de los bancos, la demanda en el sector inmobiliario no se ha inflado artificialmente. Pese a que los precios han subido, no parece haber demasiado riesgo de sobrevaloración.
“No veo que el aumento de los precios sea consecuencia de algún efecto especulativo. Es sólo parte del incremento en los costos de los insumos”, dice Senerman. “Hay fondos de inversión internacionales invirtiendo en América Latina, pero no son especuladores. Son inversiones de largo aliento que buscan buenas y seguras rentabilidades”.
Similar es la opinión de Issel Kiperszmid, presidente de DYPSA-Desarrollos, responsable de la construcción de la Torre Renoir de departamentos de lujo, en Buenos Aires. “los inversionistas internacionales que adquieren propiedades son en general compradores individuales”, apunta. “No son especuladores que sólo buscan el incremento del precio”.
La razón principal que explica la ausencia de especulación es que pese a haber crecido mucho, la construcción está todavía supliendo déficits de años pasados. “La gente y las empresas están comprando en muchos casos su primera propiedad. No son fondos que se sienten a esperar que los precios suban y que, por lo mismo, los hagan subir artificialmente”, dice Castro, de Apoyo & Asociados. Y esto, sumado a un largo periodo con baja actividad en la industria –entre 1997 y 2002, principalmente–, sólo hizo crecer el hambre por metros cuadrados.
Así, la confianza de los involucrados en el negocio de la construcción parece tan sólida como las torres y edificios que construyen por toda América Latina. “Yo estimo que este ritmo continuará otros cuatro años por lo menos”, dice Díaz. Algo que no preocupa mucho a Senerman, quien se encuentra negociando la venta del 70% de su edificio a un fondo internacional que quiere la inversión para arriendos, lo que sumado a las oficinas que el propio arquitecto quiere reservar para él y otros compradores que ya cerraron el negocio, desvanecen el nuevo stock. Y eso que todavía las obras no pasan del primero de los 52 pisos.
A diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, el mercado inmobiliario en América Latina está más sólido que nunca
Iván Colodro
América Economía
A mediados de agosto, el empresario inmobiliario chileno Abraham Senerman debió suspender sus visitas diarias a las obras de la Torre Titanium, una mole de 52 pisos que él y el grupo de inversiones Bethia –ligado a la cadena Falabella– levantan a un costo de $120 millones en uno de los barrios más exclusivos de Santiago. Pero la ausencia no fue falta de interés. Por esos días el arquitecto, famoso por construir la mayoría de los edificios del barrio de negocios de la capital chilena y que se han transformado en la nueva postal de la ciudad, recorrió las calles de Lima en busca de un terreno atractivo donde levantar otra torre de similares características. “Lima está boyante”, dice entusiasmado. “Por años no se construyó nada y hoy hay una necesidad muy grande por oficinas premium”.
Las iniciativas de Senerman en Santiago y Lima no son la excepción. Más bien, representan sólo un ejemplo de la buena salud de la que goza la industria inmobiliaria en la mayoría de las principales ciudades de América Latina.
Según la corredora de propiedades internacional Colliers, especializada en el mercado de oficinas, en ciudades como México o Bogotá el mercado atraviesa un período de fuerte dinamismo. Por ejemplo, en la capital mexicana la disponibilidad –o tasa de vacancia– de oficinas se redujo 1,7 punto durante el primer trimestre del año, llegando a 4,71%, uno de sus niveles más bajos en años.
Al mismo tiempo, la tasa de absorción de las mismas se disparó 15,5%. En el caso de Bogotá, las cifras son igual de vitales: la vacancia se redujo 38% y, aunque desaceleró su ritmo, la absorción continuó devorando metros cuadrados. Y la racha sigue por el resto de la región: Santiago, Buenos Aires, São Paulo, e incluso ciudades no-capitales como Medellín, en Colombia, o Viña del Mar, en Chile, también son testigos de la vitalidad del sector inmobiliario.
El buen pie de la construcción en América Latina se hace más evidente a la luz de lo que ha venido ocurriendo en Estados Unidos desde hace algunas semanas. Cuando en ese país todavía no terminan los escalofríos por la crisis del mercado de créditos inmobiliarios subprime y sus eventuales repercusiones en el sistema financiero internacional, el sector inmobiliario en la región parece estar libre del pecado de la insolvencia.
La explicación está sostenida en algunas diferencias fundamentales: el comportamiento del sistema financiero en años recientes, y las características de la oferta y la demanda en cado uno de estos mercados.
En cuanto al sistema financiero, existe consenso en que los bancos no han caído en la tentación de colocar más créditos hipotecarios desarrollando productos dirigidos a segmentos de alto riesgo.
“No hay peligro de que ocurra lo que vemos en Estados Unidos. Los bancos han sido de alguna forma más conservadores y menos creativos para atraer deudores insolventes”, dice Gabriel Díaz, de la consultora Oikos, en Colombia.
En la misma dirección apunta Sergio Castro, director de proyectos de la consultora peruana Apoyo & Asociados: “En Perú, el mercado de los créditos hipotecarios muestra hoy, desde la perspectiva de la morosidad, una de sus mejores formas en varias décadas”.
Junto con esto, las bajas tasas de interés que durante los últimos años han disfrutado los latinoamericanos también se han conjugado para darle más dinamismo al mercado. Sólo como ejemplo, mientras en Perú la tasa de referencia del Banco Central superó el 12% a comienzos de 2001, durante los últimos dos años se mantuvo en 4,5%.
Como consecuencia de la prudencia de los bancos, la demanda en el sector inmobiliario no se ha inflado artificialmente. Pese a que los precios han subido, no parece haber demasiado riesgo de sobrevaloración.
“No veo que el aumento de los precios sea consecuencia de algún efecto especulativo. Es sólo parte del incremento en los costos de los insumos”, dice Senerman. “Hay fondos de inversión internacionales invirtiendo en América Latina, pero no son especuladores. Son inversiones de largo aliento que buscan buenas y seguras rentabilidades”.
Similar es la opinión de Issel Kiperszmid, presidente de DYPSA-Desarrollos, responsable de la construcción de la Torre Renoir de departamentos de lujo, en Buenos Aires. “los inversionistas internacionales que adquieren propiedades son en general compradores individuales”, apunta. “No son especuladores que sólo buscan el incremento del precio”.
La razón principal que explica la ausencia de especulación es que pese a haber crecido mucho, la construcción está todavía supliendo déficits de años pasados. “La gente y las empresas están comprando en muchos casos su primera propiedad. No son fondos que se sienten a esperar que los precios suban y que, por lo mismo, los hagan subir artificialmente”, dice Castro, de Apoyo & Asociados. Y esto, sumado a un largo periodo con baja actividad en la industria –entre 1997 y 2002, principalmente–, sólo hizo crecer el hambre por metros cuadrados.
Así, la confianza de los involucrados en el negocio de la construcción parece tan sólida como las torres y edificios que construyen por toda América Latina. “Yo estimo que este ritmo continuará otros cuatro años por lo menos”, dice Díaz. Algo que no preocupa mucho a Senerman, quien se encuentra negociando la venta del 70% de su edificio a un fondo internacional que quiere la inversión para arriendos, lo que sumado a las oficinas que el propio arquitecto quiere reservar para él y otros compradores que ya cerraron el negocio, desvanecen el nuevo stock. Y eso que todavía las obras no pasan del primero de los 52 pisos.