¿Se viene una nueva retención de impuestos cuando se venda un inmueble?

Adolfo Sanabria Mercado

Senior Associate

Consortium Legal

La Administración Tributaria ha puesto en Consulta Pública un Proyecto de Resolución algo cuestionable que pretende regular dos aspectos vinculados a las transferencias de bienes inmuebles en Costa Rica: i) el impuesto al traspaso (ITBI), y, ii) el impuesto sobre la renta.

En relación con el Impuesto sobre la Renta, recordemos que la Ley de ese tributo (LISR) establece expresamente en su artículo 28-ter la obligación de retención del 2,5% del precio pagado cuando el vendedor del inmueble sea una persona no domiciliada para fines fiscales en Costa Rica, en ese caso, el agente de retención es el comprador.

Hasta aquí nada nuevo de lo que existe hasta hoy, aunque cabe resaltar que desde la vigencia de esa obligación (1/7/19) a la fecha no se había aprobado un formulario donde el agente de retención podía determinar y pagar la retención del 2,5%.

Sin embargo, con esta propuesta, la Administración Tributaria va mucho más allá, pues pretende crear una nueva obligación tributaria cuando el que venda el inmueble sea una persona domiciliada fiscalmente en Costa Rica, creando una retención del 2% como pago a cuenta contra el Impuesto sobre las ganancia de capital (IGPC) o el impuesto sobre las utilidades del vendedor.

Al respecto, consideramos muy cuestionable que a través de una Resolución administrativa se cree una obligación tributaria sustancial como la designación de un agente de retención y su obligación de pago, pues esa potestad debería estar resguardada bajo el principio de “Reserva de Ley”, lo que origina el más grande cuestionamiento desde mi punto de vista.

En efecto, la ilegalidad de esa potencial retención del 2% radica en que para su creación habría que observar si, por un lado, el agente realmente se encuentra en la posibilidad descrita -capacidad de percibir- (algo que sí se cumpliría en este caso), y, por el otro, que tal designación, se haya efectuado mediante el instrumento normativo idóneo (norma con rango de Ley y no a través de una resolución administrativa).

Ciertamente, nótese que los agentes de retención se tratan de verdaderos sujetos pasivos del tributo, en calidad de responsables solidarios, insertos en la relación jurídica tributaria a título ajeno. Consecuentemente en tanto elemento esencial de identidad del tributo -en igual grado de relevancia que el contribuyente directo-, su designación también debe estar cubierta por la Reserva de Ley.

Sin perjuicio de lo anterior, otro punto cuestionable es la determinación de la base imponible de la retención, pues en este caso, se pretendería trasladar al agente de retención (comprador) deberes de verificación y comparación de bases mínimas, algo que podría entorpecer el libre transito de esta clase de bienes y que deberían corresponder únicamente al contribuyente cuando determine su impuesto a la renta respectivo.

Efectivamente, consideramos que lo prudente en estos casos, tal como lo prevé el artículo 28-ter de la LISR es que el agente aplique el porcentaje de retención previsto sobre un dato que él conozca, es decir, el precio de compra que paga sin estar obligado a verificar ese importe con algún otro dato ajeno a la transacción.

Por otro lado, el Proyecto de Resolución reconoce las exoneraciones vigentes en la LISR, como son la venta de la casa habitación por parte del contribuyente y las donaciones o legados de bienes inmuebles, sin embargo, no precisa cómo se deberá probar o acreditar la primera exoneración ante el Registro, por ejemplo.

Finalmente, otro punto muy cuestionable es que, para el caso de no domiciliados, la Resolución pretendería señalar que la retención del 2,5% sería un pago único y definitivo de la obligación tributaria del vendedor cuando la LISR precisa expresamente que esa retención tiene la calidad de un pago a cuenta del IGPC que deberá ser determinado por el contribuyente.

En relación con el ITBI, y debido a la próxima implementación del sistema TRIBU-CR, se modifica el Formulario D-120 denominado “Formulario de Liquidación y Pago del Traspaso Directo de Bienes Inmuebles” para que en adelante se denomine “Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles”.

El formulario mencionado deberá ser completado y presentado cuando exista transferencia de un bien inmueble tanto directa como indirectamente. La Resolución precisa que habría un traspaso indirecto cuando se ha realizado la cesión de más del 50% de las acciones de una sociedad titular de un bien inmueble a favor de otra persona física o jurídica.

Asimismo, en ese nuevo formulario se reconocen campos especiales para aplicar las exoneraciones parciales vigentes al ITBI, como por ejemplo, las previstas en las Leyes 6999 y 9996.

Un punto muy importante de este proyecto de Resolución es que se pretende señalar que no procederá la inscripción registral de la transmisión del inmueble hasta que se haya efectuado el pago total efectivo del ITBI y de la retención del Impuesto sobre la Renta, para lo cual, Administración Tributaria proporcionará la información respectiva en tiempo real al Registro.