Propiedad comunal

Propiedad comunal

La cantidad de participaciones determina la propiedad de un inversionista sobre los inmuebles de los fondos inmobiliarios

Semejante a un fondo financiero, los fondos de inversión inmobiliaria emiten participaciones que son compradas por el inversionista al momento de ingresar a este.

Los fondos están constituidos por participaciones que son fracciones proporcionales de este. Es decir, todas las participaciones son exactamente iguales, ninguna mayor que otra. Si por ejemplo un fondo tiene un capital de $1.000 y cuenta con mil participaciones, cada una de ellas tiene un valor de $1.

Si el inversionista quiere contar con un mayor porcentaje en el fondo debe adquirir más participaciones.

En el caso de los fondos inmobiliarios, para entrar se requiere un monto mínimo de US$5 mil, mientras que para los de desarrollo inmobiliario, el monto mínimo es de US$50 mil.

La estructura de los fondos inmobiliarios y de desarrollo inmobiliario es de carácter cerrado, es decir, que emiten una cantidad limitada de participaciones y una vez colocadas, el fondo se cierra.

A partir de ese momento, para que ingrese un nuevo inversionista, solo puede entrar comprando participaciones en el mercado secundario; por tanto deberá esperar a que alguien que está en el fondo desee vender. También existe la posibilidad de que en una asamblea de inversionistas, el fondo pueda realizar emisiones adicionales.

El carácter cerrado de estos fondos se debe a una disposición normativa. Al igual que los instrumentos financieros, los inmobiliarios deben indicar una fecha o plazo del vencimiento del fondo.

Valoración

La sociedad administradora es responsable de valorar periódicamente los activos del fondo inmobiliario a su precio de mercado, así como calcular el precio unitario del título de participación.

Este precio rige para las ventas de nuevos títulos de participación que el fondo realice en ese día —en caso de que la colocación aún no se haya cerrado— y como referencia informativa al mercado en general, y a la bolsa en particular, para que fije su precio de transacción en mercado secundario. Este precio podría ser igual, mayor o menor, que el precio de valoración o referencia.

Al final de cada día, todos los activos que posee el fondo, menos cualquier obligación transitoria que tenga, son sumados para obtener lo que se llama el valor neto del fondo. Este resultado se divide entre el total de participaciones que poseen sus dueños para obtener el precio de cada participación, es decir el valor monetario que respalda la participación de cada título.

Puesto que cada día el fondo realiza adquisiciones de inmuebles o valores, cobra alquileres, paga intereses o dividendos o sus activos son objeto de revaluación en sus precios de mercado, con esa misma periodicidad el tamaño y valor del fondo cambian, lo mismo que el precio de la participación.

Por esta razón, el precio de la participación es publicado diariamente en algunos medios escritos o puede ser consultado a las Sociedades Administradoras (Safi), o a la Superintendencia General de Valores (Sugeval).

A partir del momento de cálculo de dicho precio, este se actualiza en los registros de la administradora.

En los estados de cuenta de los clientes, se refleja siempre la cantidad de participaciones que tiene en su cuenta cada inversionista, el valor en dinero que tiene a cada momento y toda transacción de nuevo aporte o ganancias, expresados en términos de participaciones y su valor respectivo en dinero. El precio se aplica a todos los inversionistas sin discriminación alguna por cliente o por monto de su aporte.

Calcule su inversión

Las participaciones son constantemente revaloradas debido al dinamismo con que cambian los valores que definen el precio. Tenga en cuenta las siguientes variables como mecanismo para dar seguimiento a su inversión.

• Valor neto: suma del valor del activo y las cuentas a pagar.

o Activo: valor del inmueble y demás elementos de valor tangible.

o Cuentas a pagar: como intereses a pagar o gastos operativos propios del mantenimiento de la propiedad

• Valor de la participación: el valor neto se divide entra la cantidad de participaciones emitidas, ese resultado es el valor de la participación en el fondo.

Fuente: Cámara Nacional de Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión