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"Los fondos inmobiliarios se sobredimensionaron"
Los fondos inmobiliarios es uno de los instrumentos financieros que han debido lidiar con dos crisis, la del sector de bienes raíces y la de entidades bancarias.




Tras la expansión que sufrieron entre 2005 y 2008, hoy en día algunos inversionistas estarían atravesando por dificultades para salir de estos fondos cerrados, pues deben esperar a que alguien más se interese en la entrada.

Allan Rodríguez, gerente de E3-Corp, conversó con Inversionista sobre el panorama actual de estos productos.

¿Cuál es su apreciación sobre el estado actual de los fondos inmobiliarios?

La iliquidez de las participaciones de los fondos inmobiliarios es un reflejo de que el producto fue sobredimensionado. No solo se vendieron más participaciones de las que se debieron sino que la estructura que tiene hace que la gente que está en los fondos inmobiliarios solo pueda salir si alguien más entra.

Claramente, aquellos inversionistas que quieran entrar en un producto con tan poca liquidez van a tener que exigir un rendimiento que refleje ese riesgo.

A manera de indicador, aproximadamente por semana en promedio se negocia $1 millón de participaciones de fondos inmobiliarios. El saldo total de participaciones que se ha colocado es cercano a los $700 millones. Estas cifras dan una idea de cuál es la rotación —la liquidez— que tiene un inversionista que quiere salir de un producto como ese.

Hay dos factores; el riesgo de liquidez que ya la gente lo está sufriendo, y la presión por la liquidez ,una vez que las tasas de interés se ajusten al alza, porque ya no habrá un incentivo de ningún tipo por mantenerse en ese instrumento. A esto se suma el problema de que para salirse, alguien más tiene que entrar.

Los fondos inmobiliarios no son malos, lo malo es el uso que se hizo del producto. Se concentró a una gran cantidad de inversionistas y los pasaron de fondos financieros a fondos inmobiliarios.

¿Existen filas de salida en estos fondos cerrados?

Esa es información que solo maneja el administrador, sin embargo es probable. Estos fondos son un instrumento donde la liquidez solo se la puede dar el grupo relacionado con el administrador del fondo.

Para un fondo inmobiliario muy grande la presión de la liquidez no es del mercado, es de un nicho más pequeño que es la capacidad que tiene el grupo relacionado con ese fondo de inversión de conseguir más inversionistas.

Un inversionista que quiere entrar a estos fondos debe pensar a qué rendimiento estaría dispuesto a sacrificar la liquidez propia por un periodo indefinido, con tal de tener el incentivo de ir al mercado secundario a comprar una participación.

Eso hace que el precio de esa participación tenga que bajar para que el rendimiento suba. Como consecuencia, todos los demás que no quieren vender, o no necesitan hacerlo, ven caer el valor de sus activos.


¿Los rendimientos son mayores a los vistos antes de la crisis, o menores?

En promedio la rentabilidad líquida de los fondos inmobiliarios debe andar en un 7%, que en comparación con las tasas de interés actuales sigue siendo mayor. No obstante, a mi parecer no compensa el haber condenado la liquidez por un número indefinido de años.

El problema es si el valor de mercado de los inmuebles que están dentro de los fondos inmobiliarios es hoy igual o menor al precio que se pagó por ellos.

¿Hay posibilidad de darles liquidez a estos fondos o abrirlos de alguna manera?

Los fondos cerrados están diseñados para que el monto de activos nuca baje, y por lo tanto el monto que se cobra por comisiones tampoco va a bajar.

Si es necesario el ingreso de alguien en el fondo para que otro pueda salir, el administrador no debe preocuparse por el nivel de activos. El problema es del inversionista.

En una época de tasas bajas, donde era imposible cobrar una comisión alta, hubo un traslado masivo de inversionistas desde fondos financieros a fondos inmobiliarios. Creo que nunca se le explicó al inversionista ese riesgo que estaba asumiendo a cambio de un rendimiento más alto.

Todos los inversionistas que desean salir en la actualidad, están enfrentando ese riesgo; es decir, se materializó. La única forma de salir es haciendo fila una eternidad o bajando el precio a niveles que incentiven a otros a entrar, pero los administradores no tienen un incentivo para que se den esas transacciones porque si cae el precio, baja el de todas las demás participaciones.

¿Cuál es la principal debilidad: la iliquidez o el vínculo a los bienes raíces?

Creo que la mayor debilidad es haber vendido este instrumento como algo muy parecido a renta fija. Una participación en un fondo inmobiliario no es otra cosa que haber comprado acciones de una empresa inmobiliaria.

Es un instrumento —–llámese participaciones o acciones— cuyo rendimiento depende del desempeño de esa empresa que se llama Fondo Inmobiliario.

La gente lo compró pensando que era un producto muy parecido a renta fija con garantía real y no tienen esa garantía.

Juan Pablo Arias
[email protected]
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