Ley de vivienda

Melizandro Quirós

Director

Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario

Uno de los principios más importantes para generar una buena política pública es tener un marco normativo que responda a las realidades del momento. Costa Rica cuenta con una serie de normas que pretenden en forma aislada regular varios aspectos (financiero, urbanismo, etc); pero no tenemos una ley que establezca claros objetivos y alcances para el desarrollo habitacional moderno, que faculte el uso de nuevas herramientas; y, sobre todo, que provea la gobernanza que requiere esta materia en la actualidad.

Este tema es relevante si se reconoce el cambio temporal que ha experimentado el país, caracterizado por hogares más pequeños y con menos niños; familias con ingresos que son insuficientes para pagar la cuota de una vivienda; y jóvenes cada vez menos interesados en la propiedad y demandantes de alquiler en la urbe. Un marco normativo como el pretendido debe responder al enfoque internacional centrado en la responsabilidad del Estado para proveer una VIVIENDA ADECUADA, considerando tres factores críticos: i) Tenencia, esto significa proteger jurídicamente al ocupante del derecho al uso de su espacio en el tiempo. ii) Asequibilidad, que comprende, que las familias puedan pagar por una vivienda según su nivel de ingreso. iii) Localización, esto es que, una vivienda adecuada, debe ofrecer acceso a empleo, servicios de salud, escuelas, etc.

En lo referido a la tenencia, no se puede seguir pensando que la política habitacional de este país es únicamente regalar bonos de vivienda. En la actualidad, donde casi un 20% del total de hogares del país vive alquilando, no se tiene un programa público de alquiler. Una nueva ley debe contemplar el promover condiciones para incrementar la oferta de viviendas, considerando enfoques como el alquiler con opción de compra y la generación de vivienda de alquiler social, provista desde el Estado o por medio de alianza público-privadas, sea utilizando desarrolladoras privadas, Sociedades de Fondos de Inversión, etc. España está abordando esta problemática otorgando concesión a los suelos públicos, donde empresas privadas construyan vivienda de alquiler, a precios de mercado, o con subsidio público, y por un periodo de explotación. A lo anterior, se suman nuevas normas para regular temporalmente el alquiler en zonas críticas, la calificación de grandes arrendadores, así como el establecimiento de una metodología de ajuste del alquiler alternativo al IPC.

La asequibilidad requiere tres desafíos, que no se solucionan con un bono de vivienda, a saber: El costo de una vivienda, generar oferta en una localización conveniente y brindar acceso al financiamiento. Se estima que los deciles más pobres de los hogares del país destinan más del 40% de su ingreso al pago de la vivienda y sus servicios; con el problema de que, aún con la disposición y capacidad de dedicar ese porcentaje al pago de una casa, sea a través de una cuota hipotecaria o de un pago de arrendamiento, no califican como sujetos de crédito o no encuentran una casa en la zona donde requieren residir para sus fines laborales.

La falta de una política habitacional activa ha contribuido a la localización de la vivienda de clase media y baja en áreas periurbanas, donde el precio del suelo es más bajo. Frente a lo anterior, es urgente desarrollar un modelo de vivienda intraurbana; de alta densidad, con cercanía a ejes estructurales de movilidad y transporte público. De modo similar a lo aplicado en otros países, debería disponerse de declaratorias de construcción prioritarias; donde, dado un plazo predeterminado a los propietarios para poner en uso las propiedades abandonadas, sino se ha cumplido con ese fin, se procede a la venta programada de las mismas por medio de subastas públicas. A lo anterior, se sumaría el uso de un modelo de planificación urbana supra cantonal, donde una autoridad otorgue una aprobación regional de los planes reguladores y goce de poderes para modificar aquellos que considere necesarios.

Una ley de vivienda debe proveer de incentivos al fondeo a través de los mercados de valores, por medio de titularizaciones, así como emisiones de deuda y patrimonio; donde ineludiblemente los fondos de pensiones del país deben de ser inversionistas, recibiendo el pago de una rentabilidad acorde con el riesgo de inversión. Generar una ley de vivienda no será fácil; pero, es un requerimiento indispensable para abordar la actual problemática de la vivienda con una nueva visión y con la intervención de tres grandes actores: gobierno, empresas privadas y sociedad civil.