La reforma a la ley de Propiedad en Condominio

En la carrera final de los diputados del anterior cuatrienio, se aprobaron muchas leyes que venían esperando su oportunidad desde mucho tiempo y que, finalmente vieron la luz. Una de ellas fue la reforma del artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que finalmente salió publicado en La Gaceta el 28 de junio de 2022.

La reforma impone tres cambios que giran alrededor de la toma de decisiones trascendentales en el Condominio y que implican una modificación del acuerdo original de convivencia que suscribieron o aceptaron, en su momento, los propietarios.

El primer cambio radica en el endurecimiento de la regla que establecía que, con dos terceras partes de los votos que representan el valor del condominio, se podían tomar acuerdos, sin ninguna limitación, relacionados a la adquisición de nuevos bienes comunes, variación del destino de los bienes comunes o disposición del modo en que eran aprovechados. Con la reforma, a partir de ahora será necesario contar con el consentimiento unánime de todos los condóminos a efectos de aprobar un acuerdo en dicho sentido, cuando el mismo implique una reducción o eliminación de áreas verdes o parques.

El segundo cambio conlleva la reducción de la cantidad de votos necesarios para variar el área proporcional de las fincas filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. Ahora solo se requiere la aprobación de las dos terceras partes del valor del condominio, mientras que antes se requería unanimidad. Si bien inicialmente esta modificación implicaba un cambio positivo, desde un punto de vista práctico, la reforma quedo siendo muy limitada, ya que las áreas totales de los condominios están, en su mayoría, fijadas desde un inicio y, a menos que se trate de un caso totalmente excepcional, este cambio implica traslado de áreas comunes a áreas privadas, situación que, según se indicó, este tipo de reformas requerirá una aprobación unánime del valor del condominio.

Finalmente, el tercer cambio es el que tendrá más discusión en los meses por venir y que requiere un análisis más profundo. La nueva redacción del artículo 27 de la Ley propone que se pueden variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento del condominio con el voto favorable de dos terceras partes del valor total del condominio, siendo que se prescinde del acuerdo unánime requerido en el pasado. Debemos recordar que la escritura de afectación de un inmueble a la propiedad en condominio se compone de dos grandes secciones: a) la afectación propia del inmueble al régimen, donde se incluye la descripción del condominio como un todo, la descripción de las fincas filiales, la asignación de los valores a cada finca filial así como los porcentajes de propiedad en el proyecto; y, b) el reglamento que regula los órganos de administración, las facultades del administrador, el régimen de convivencia y de uso de los bienes comunes, así como el régimen sancionatorio, entre otros temas.

Si bien deberá existir un análisis minucioso de cuáles cambios pueden ser realizados y cuales no en relación con la afectación del inmueble al régimen de propiedad en condominio, pareciera que a nivel de apertura, modificación y actualización de reglamentos condominales, será mucho más expedito el procedimiento, máxime que los cambios al reglamento nunca requerirán la aprobación de los organismos técnicos de planificación urbanística, como si lo puede requerir la modificación de la afectación del inmueble.

Durante muchos años se hizo evidente la necesidad de modificar la norma que requería la unanimidad para cambiar reglamentos. Ningún sistema legal puede sostenerse bajo un régimen de unanimidad, y era evidente que el cambio era necesario. En tal sentido, es necesario rescatar el aporte positivo que contiene la reforma.

Sin embargo, uno de los temas que no abordó la reforma y que queda a nivel de interpretación del Registro Nacional, será si aquellos condominios que tienen actualmente en su reglamento la regla de la unanimidad debidamente transcrita en su escritura de afectación podrán ser modificados en base a la nueva regulación. En diferentes foros ya se discute si los reglamentos actualmente inscritos pueden ser reformado tácitamente por la aplicación del nuevo artículo 27 o si, por el contrario, se necesitará de una unanimidad para adaptar el reglamento a la nueva redacción del artículo 27. No podemos olvidar que todos los propietarios de fincas filiales en condominios aceptaron en su momento el reglamento inscrito, siendo que más allá de una exigencia legal, existe una aceptación voluntaria y expresa del mismo.

Por último, lamentamos que no se haya revisado el párrafo final del artículo 27 de la Ley. Si bien el quorum para celebrar las asambleas de condóminos en segunda convocatoria no tiene mínimo, cualquier acuerdo tomado en asamblea requiere la aprobación de al menos el cincuenta por ciento del valor del condominio. Si bien la regla puede hacer sentido en el papel, en la vida diaria los propietarios participantes en las asambleas son los menos y la existencia de este párrafo provoca la nulidad de cualquier tipo de acuerdo o resolución que haya sido adoptado en una asamblea que no cuente con dicho porcentaje de participación.