La realidad del pujante desarrollo turístico
| Martes 21 octubre, 2008
La realidad del pujante desarrollo turístico
El Día Mundial del Turismo fue dedicado el 27 de setiembre pasado al tema “El Turismo afronta el reto del cambio climático”, por parte de la Organización Mundial de Turismo. Desde esta perspectiva es oportuno referirse a la confusión que existe entre el desarrollo turístico y el desarrollo inmobiliario.
En Costa Rica, desde los años 90 la industria turística es la actividad que más contribuye al desarrollo económico del país, por razones que van desde generación de empleo, ingreso de divisas y contribución a la Balanza de Pagos, hasta distribución del gasto entre muchos estratos sociales, entre otras.
Entre un 75% y 80% de la oferta hotelera está caracterizada por empresas pequeñas y medianas. La mayoría de hoteles son de 40 o menos habitaciones, distribuidos en las diez regiones turísticas oficiales, de las cuales algunas se han posicionado más que otras durante el transcurrir de los años, como es el caso de la región Guanacaste Norte.
Por otro lado, hace pocos años se inició en Costa Rica, el llamado “boom de inversión”, enfocado al desarrollo inmobiliario, en donde se puede constatar que el valor de la propiedad y de los condominios o apartamentos, especialmente en las regiones turísticas, rompió récords en cortísimos periodos de tiempo.
Así se inició un periodo de construcción de proyectos de desarrollo inmobiliario, que por estar ubicados en sitios de desarrollo turístico y cuyas viviendas son adquiridas en su mayoría por extranjeros, son llamados proyectos turísticos, complejos turísticos, o desarrollos turísticos, e incluso se les ha llegado a considerar como sinónimos.
Caso aparte son los proyectos de desarrollo inmobiliario turístico, que se inician con las grandes cadenas hoteleras y que tienen una nueva modalidad de inversión conocida como proyectos de “uso mixto”, los cuales integran hotel con condominios o apartamentos como una sola unidad operativa. Para considerarse turísticos, deben contar con cláusulas en los contratos de compra de estas viviendas, que permitan que una empresa administre estas unidades en el tiempo que su propietario no las esté utilizando.
De esta manera, se asegura una participación de carácter turístico, con posibilidades de renta a turistas y abierto con sus servicios de alojamiento. Esta modalidad es similar, con algunos cambios, al llamado “Condohotel”; término utilizado en Costa Rica y aceptado por el ICT. De no darse estas condiciones, estos proyectos son de carácter privado, enmarcados en el negocio de bienes raíces como residencias sin acceso turístico y no son desarrollo turístico.
Las cifras reales del turismo en Costa Rica revelan que en los primeros ocho meses de 2008 hubo un saldo positivo del 13,22%, en comparación con el año anterior. El turismo internacional registra un crecimiento continuo en los últimos años, en porcentajes muy positivos: 15,6%, 2,7% y 11,7% para los años 2005, 2006 y 2007, respectivamente. Otro panorama presenta el desarrollo inmobiliario, actualmente amenazado por la crisis de dicho sector en Estados Unidos.
Por eso es que se debe separar técnicamente a ambas actividades, pues son diferentes, con mercados diferentes. Costa Rica cuenta con un visitante internacional que viene principalmente a conocer la naturaleza, los parques nacionales y es recomendado por amigos. Estas motivaciones no han variado, al contrario, se han fortalecido y cada vez más se busca vacacionar en lugares que practiquen el turismo sostenible y en donde se realicen esfuerzos por conservar el planeta.
No es correcto entonces que pongamos en el mismo plano a un hotel tradicional que ha ido mejorando su operación, capacitado debidamente en turismo y que necesita, por aumento de mercado, aumentar sus habitaciones y mejorar su producto, con un proyecto inmobiliario cuya inversión se centra en vender los condominios para su supervivencia.
Estamos entonces frente a una actividad con índices positivos, con empresarios que han colocado al turismo en un nivel prioritario, y que deben recibir apoyo continuo y cada vez más especializado de todos los sectores del país.
Luis Carlos Masís
Director de BN Turismo
Banco Nacional de Costa Rica
El Día Mundial del Turismo fue dedicado el 27 de setiembre pasado al tema “El Turismo afronta el reto del cambio climático”, por parte de la Organización Mundial de Turismo. Desde esta perspectiva es oportuno referirse a la confusión que existe entre el desarrollo turístico y el desarrollo inmobiliario.
En Costa Rica, desde los años 90 la industria turística es la actividad que más contribuye al desarrollo económico del país, por razones que van desde generación de empleo, ingreso de divisas y contribución a la Balanza de Pagos, hasta distribución del gasto entre muchos estratos sociales, entre otras.
Entre un 75% y 80% de la oferta hotelera está caracterizada por empresas pequeñas y medianas. La mayoría de hoteles son de 40 o menos habitaciones, distribuidos en las diez regiones turísticas oficiales, de las cuales algunas se han posicionado más que otras durante el transcurrir de los años, como es el caso de la región Guanacaste Norte.
Por otro lado, hace pocos años se inició en Costa Rica, el llamado “boom de inversión”, enfocado al desarrollo inmobiliario, en donde se puede constatar que el valor de la propiedad y de los condominios o apartamentos, especialmente en las regiones turísticas, rompió récords en cortísimos periodos de tiempo.
Así se inició un periodo de construcción de proyectos de desarrollo inmobiliario, que por estar ubicados en sitios de desarrollo turístico y cuyas viviendas son adquiridas en su mayoría por extranjeros, son llamados proyectos turísticos, complejos turísticos, o desarrollos turísticos, e incluso se les ha llegado a considerar como sinónimos.
Caso aparte son los proyectos de desarrollo inmobiliario turístico, que se inician con las grandes cadenas hoteleras y que tienen una nueva modalidad de inversión conocida como proyectos de “uso mixto”, los cuales integran hotel con condominios o apartamentos como una sola unidad operativa. Para considerarse turísticos, deben contar con cláusulas en los contratos de compra de estas viviendas, que permitan que una empresa administre estas unidades en el tiempo que su propietario no las esté utilizando.
De esta manera, se asegura una participación de carácter turístico, con posibilidades de renta a turistas y abierto con sus servicios de alojamiento. Esta modalidad es similar, con algunos cambios, al llamado “Condohotel”; término utilizado en Costa Rica y aceptado por el ICT. De no darse estas condiciones, estos proyectos son de carácter privado, enmarcados en el negocio de bienes raíces como residencias sin acceso turístico y no son desarrollo turístico.
Las cifras reales del turismo en Costa Rica revelan que en los primeros ocho meses de 2008 hubo un saldo positivo del 13,22%, en comparación con el año anterior. El turismo internacional registra un crecimiento continuo en los últimos años, en porcentajes muy positivos: 15,6%, 2,7% y 11,7% para los años 2005, 2006 y 2007, respectivamente. Otro panorama presenta el desarrollo inmobiliario, actualmente amenazado por la crisis de dicho sector en Estados Unidos.
Por eso es que se debe separar técnicamente a ambas actividades, pues son diferentes, con mercados diferentes. Costa Rica cuenta con un visitante internacional que viene principalmente a conocer la naturaleza, los parques nacionales y es recomendado por amigos. Estas motivaciones no han variado, al contrario, se han fortalecido y cada vez más se busca vacacionar en lugares que practiquen el turismo sostenible y en donde se realicen esfuerzos por conservar el planeta.
No es correcto entonces que pongamos en el mismo plano a un hotel tradicional que ha ido mejorando su operación, capacitado debidamente en turismo y que necesita, por aumento de mercado, aumentar sus habitaciones y mejorar su producto, con un proyecto inmobiliario cuya inversión se centra en vender los condominios para su supervivencia.
Estamos entonces frente a una actividad con índices positivos, con empresarios que han colocado al turismo en un nivel prioritario, y que deben recibir apoyo continuo y cada vez más especializado de todos los sectores del país.
Luis Carlos Masís
Director de BN Turismo
Banco Nacional de Costa Rica