Inversiones inmobiliarias en tiempos de crisis: Una inversión segura

Como inversionistas, nos esforzamos por proteger nuestros activos e inversiones en tiempos de dificultades económicas. A medida que el COVID-19 continúa propagándose, existe una tremenda incertidumbre y volatilidad al ver que la producción y la actividad económica se han detenido casi por completo para contener y tratar de reducir el contagio del coronavirus. No hay duda de que nuestros mercados se verán afectados, y el temor a una recesión ya no es solo especulación, sino que parece ser una realidad.

¿Entonces, cómo se comportarán los bienes raíces durante esta crisis global?

El sector inmobiliario es una clase de activos que se ha utilizado para generar riqueza durante siglos y que a veces se ha considerado a prueba de todo. Pero la realidad es que ninguna inversión, incluidos los bienes inmuebles, son totalmente resistentes a una recesión.

Las inversiones inmobiliarias sin duda pueden tener mejores resultados que muchas otras inversiones, pero no todas las categorías de activos inmobiliarios podrán sortear la tormenta de la misma manera.

El tipo de inmueble, la ubicación de la propiedad, el mercado, entre otros factores, afectarán directamente el retorno de la inversión que se tenga. Por ejemplo, poseer una inversión generadora de ingresos, como un alquiler residencial, no necesariamente lo convierte en ideal en este instante. Si su base de inquilinos son trabajadores de los sectores más golpeados y no pueden pagar el alquiler, y usted tiene gastos de mantenimiento altos y posiblemente una hipoteca que pagar, esto plantea un escenario complejo. O si posee locales comerciales que dependen de las ventas en la tienda, y las medidas impuestas o propuestas por el Ministerio de Salud están obligando a los consumidores a permanecer en casa: sus inquilinos sufrirán y no pasará mucho tiempo antes de que tampoco puedan pagar el alquiler. Importante aclarar que puede ser que bajen los ingresos mensuales, pero no así el valor del activo. El inmueble sigue siendo una inversión muy segura en su valor.

¿Entonces, cuales son las mejores inversiones inmobiliarias en tiempos como los actuales?

Hay varios factores a considerar. El tipo de activo que se tenga (Clase A, que son propiedades nuevas de mayor valor en las mejores condiciones que atraen a la base de inquilinos más importante , Clase B, que son propiedades de rango medio con una base de inquilinos ligeramente mixta y un poco más antigua en edad o características, o propiedades de Clase C, que son la clase de activo de menor valor en bienes raíces con la base de inquilino más volátil y características o antigüedad de propiedad más antiguas), el perfil de inquilinos, el nivel de endeudamiento que se tenga y la diversidad de su cartera impactarán en la capacidad de sobrellevar mejor una recesión desde el punto de vista inmobiliario.

La diversificación es importante a la hora de hacer inversiones inmobiliarias, esta puede ayudar a reducir la exposición al riesgo. Si posee activos en múltiples mercados, industrias y clases de propiedades, su exposición al riesgo se reduce considerablemente. Una o dos inversiones pueden verse afectadas, mientras que las otras pueden ver mayores ingresos o tasas de desocupación reducidas.

También ayuda (no necesariamente es sencillo) tratar de tener una cartera bien equilibrada con bajos índices de apalancamiento. Tener menos deuda aumentará sus probabilidades de poder sobrellevar la situación, especialmente si tiene un índice de reservas saludable para cubrir gastos inesperados o fuertes caídas en sus ingresos por inversiones.

Juan Ignacio Pignataro M.

JIP Real Estate/Bodegas en Costa Rica