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Mercado de segundas viviendas superiores a $750 mil tiene nivel de desocupación de casi el 75%
Guanacaste, residencial de lujo vacío
Precios empiezan a subir a pesar de que muchos de los condominios están vacantes

La desocupación de condominios de más de 50 unidades, dirigidos a segunda vivienda de norteamericanos con costo superior a los $750 mil, alcanza casi el 75% del inventario que hay en Guanacaste.
Esta situación tiene congelado uno de los negocios que más dinero generaron a los desarrolladores de residencias entre 2005 y 2008, inclusive.
De un inventario de unos 7.500 complejos que cumplen dicho perfil, alrededor de 5.600 están desocupados, reveló un sondeo realizado por la firma Colliers.
Aunque el panorama ha sido gris, pocos desarrolladores y comerciantes bajaron el precio de las unidades residenciales, que por el contrario, han visto incrementar su valor con los primeros síntomas de recuperación económica de este año.
“El inversionista que desarrolló estos inmuebles trató de mantener los precios. En el peor de los casos, lo que hizo fue alquilar”, comentó Randall Alvarado, analista de MerBrand.
Por ello los analistas del mercado inmobiliario consideran que el impacto real de la crisis en la economía de esa provincia fue más profundo de lo admitido.
Incluso, consideran que los precios de venta deberían estar por debajo de los actuales para que el mercado levante.
“Para el tipo de comprador actual, prevemos que existe inventario hasta para unos 24 meses. Ahí es donde vendrá la oportunidad para sumar nuevo inventario y que proyectos paralizados puedan conseguir el impulso para reactivarse”, expuso Carlos Robles, de NAI Costa Rica.
El censo realizado por Colliers detectó que solo uno de cada diez empresarios continuó los desarrollos. Uno de los casos es el de Hacienda Pinilla que, ante las restricciones de los bancos, asumió por sí misma el financiamiento a sus compradores.
De hecho muchos de los propietarios de estos inmuebles que tenían la presión crediticia encima, optaron por alquilar parte de los condominios, agregó Alvarado.
Por ahora los bancos tienen cerrada la llave de crédito para la construcción de nuevos proyectos de este tipo, los estadounidenses tampoco están comprando y los desarrolladores quedaron con deudas inmanejables.
Aunque el movimiento del turismo ha mejorado en los últimos meses, el interés de los extranjeros por comprar segunda vivienda es bajo.
Una fuente importante de clientes para condominios es el propio turismo. Con anterioridad, las personas venían al país, quedaban interesadas y los corredores de bienes raíces generaban esa venta.
Actualmente los que vienen piensan en rentar un condominio por un periodo determinado, pero ya no hacen la inversión de compra que antes era común.
“La verdad, el trabajo es muy bajo. Casi necesitamos un milagro para concretar ventas, ahora lo único que logramos es rentar condominios para vacaciones”, manifestó Johann Rojas, quien fue corredora de una firma que desapareció ante la caída de la actividad.
Reconoce que la relación con bancos es difícil, porque no están prestando a cualquier persona y toman muchas precauciones. Esto por la gran cantidad de inventario, y porque a pesar de ello, el precio de los inmuebles se ajustara a la baja, lo que representaría un riesgo de impago.
Otro problema que existe es el de aquellos desarrolladores que debieron abortar totalmente la construcción de edificios, o que apenas llegaron a la fase de movimiento de tierras.
La industria de bienes raíces no estaba lista para suscribir contratos previendo garantías de cumplimiento eficaces ante un descalabro de mercado como el sufrido.
“Es un problema muy serio, por cuanto hemos podido constatar que la gran mayoría de esos desarrolladores no tiene ni los activos ni la liquidez suficiente para hacerles frente a las obligaciones contraídas en las etapas iniciales de sus proyectos”, afirmó Alejandro Martínez, de la firma RE&B Abogados.
Los mecanismos de solución posibles son la conciliación, el arbitraje o la vía judicial ordinaria. El arbitraje es el que ha tenido mayor aceptación, porque es una forma mucho más expedita para llegar a un acuerdo.

Daniel Chacón
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