Fusiones en fondos inmobiliarios favorecen a inversionistas

La consolidación en el número de fondos de inversión inmobiliaria en el país se está dando desde mediados del año pasado, esto por las fusiones que se registran que hasta el momento son dos, y otra está en etapa de aprobación por los inversionistas.

Estos eventos suceden en un escenario caracterizado por una industria de fondos inmobiliarios que, en comparación con las tasas de crecimiento pre-crisis, redujo su ritmo de crecimiento después de la crisis de 2008, indica la calificadora de riesgo Fitch Ratings.

Esta tendencia de consolidación se ha caracterizado principalmente porque los inversionistas de cinco fondos inmobiliarios diferentes han aprobado tres fusiones por absorción en el último medio año.

A la fecha, dos fusiones se finalizaron separadamente por dos gestoras de fondos, así en agosto pasado Improsa culminó con éxito el proceso de fusión del Fondo Los Crestones y el Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Tres, siendo el primero de ellos el que prevalece.

“Nuestro modelo de negocio se encuentra enfocado en la administración de fondos grandes, diversificados, que aprovechen las economías de escala y las sinergias, y en eso estamos trabajando en los diferentes fondos de inversión que administramos, todo en beneficio de los inversionistas que atendemos”, dijo Jaime Ubilla, gerente general de Improsa Banca de Inversión.

En 2014, ya Acobo había realizado la misma absorción con sus dos fondos (Vista y Vista Siglo XXI) que tras la fusión el nivel de activos del Fondo de Inversión Inmobiliario Vista aumentó en $75 millones, quedando un solo fondo conformado por $143 millones en activos, 41 inmuebles, 191 inquilinos, y con una capacidad de crecimiento de alrededor de $80 millones adicionales.

“La decisión de fusionar los dos fondos inmobiliarios se tomó pensando en el mayor beneficio posible para los inversionistas, ya que con esta unión el Fondo de Inversión Inmobiliario Vista prácticamente duplicará su tamaño actual”, explicó Vladimir Sequeira, gerente de Acobo Vista Safi.

Las razones de los gestores para proponer las fusiones han sido diversas y comprenden la adquisición de un volumen mayor en términos de sus activos en administración bajo el fondo fusionado por una vía más acelerada que el crecimiento orgánico, indica Fitch.

Los gestores también contemplan un aumento en la diversificación derivada de un número mayor de inmuebles, y de inquilinos que comparten ciertas características, así como de diferentes sectores económicos a los que pertenecen los arrendatarios.

También consideran la solidificación de la capacidad mayor de crecimiento y de absorción de eventos sistémicos, además, contemplan la generación de un aumento en la bursatilidad y la liquidez de las participaciones de los fondos fusionados resultantes; entre otras.

La fusión de fondos inmobiliarios no implica un cambio en la calificación del fondo resultante, pero sí puede ser afectada debido a cambios en la características de la carteras, entre otros factores considerados por Fitch, de acuerdo con la metodología de calificación de fondos inmobiliarios de Fitch Ratings.

En el corto plazo, el fondo fusionado podría beneficiarse de una mejora en la calificación proveniente del fortalecimiento de algunos fundamentales analizados por Fitch del fondo que permanece y los obtenidos por la fusión.

Estos últimos podrían ser, una diversificación mayor por inmueble arrendado o por inquilino, más resistencia a eventos de estrés y un margen mayor para servir la deuda vigente del fondo.

En el largo plazo, el fondo resultante podría beneficiarse del acceso ampliado a colocaciones en el mercado primario y apalancamiento que conjuntamente le permita una optimización de la estructura de capital, dada su escala mayor.

También derivaría en un crecimiento orgánico aparejado con un robustecimiento de sus fundamentales.