Fondos inmobiliarios con nota positiva
Redacción La República redaccion@larepublica.net | Lunes 16 marzo, 2009
Fondos inmobiliarios con nota positiva
Del total del valor de los edificios que componen los fondos inmobiliarios, casi $50 millones son plusvalías derivadas de revaloraciones
Daniel Chacón
dchacon@larepublica.net
Los criterios de selección de los activos inmobiliarios que componen los fondos de inversión han contribuido a que la industria tenga un balance favorable en los procesos de revaloración.
La Superintendencia General de Valores obliga a todas las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (Safi) a revalorar sus activos una vez al año, en la fecha en que el bien fue adquirido.
Cuando un edificio es revalorado y tiene un peso muy importante en la cartera, es decir, que representa un porcentaje alto en el valor del fondo, la rentabilidad de ese fondo puede subir o bajar significativamente según el resultado de valoración.
Existen dos metodologías para revalorar un activo. La primera es la relación que hace el ingeniero civil del edificio contra su valor de mercado, análisis a cargo de un perito. El otro análisis es el financiero, que proyecta los flujos futuros de efectivo.
Un caso reciente fue el del fondo inmobiliario Fio1 de Interbolsa, el cual en el último mes hubo momentos en que reportó un rendimiento superior al 40% en dólares. Esta situación fue algo temporal, ya el fondo regresó al rendimiento habitual y se debió a la revaloración de un edificio en Puntarenas.
“La fórmula de cálculo es engañosa, hay que recordar que los fondos inmobiliarios son un negocio de largo plazo; no es para especular. Como hecho, lo sucedido en el Fio1 es positivo porque sugiere una mejora en la valoración del edificio”, indicó Danilo Montero, gerente general de Interbolsa.
Si bien la revaloración es un dato relevante, no se puede tomar como guía para invertir, porque lo importante en los fondos es el valor de la participación, no el del activo. Igual sucede con las acciones, si una empresa vende más, no es implícito que el precio de la acción suba.
Entendiendo que los inmuebles tienen una clasificación en la cual hay unos más atractivos que otros, los dedicados a oficinas predominan con un 36%, seguidos por los locales comerciales y los parques industriales. Los anteriores son reconocidos por buenos niveles de ocupación; pero parte vital del negocio es encontrar inquilinos de calidad.
“Todo tiene que ver, al revalorar se toma en cuenta desde el perfil del inquilino y el tiempo de permanencia hasta el periodo por el cual se mantienen los contratos; eso da una luz del comportamiento futuro de los flujos. Esto se compara con los gastos y de esa forma se obtienen los nuevos valores”, explicó Roberto Venegas, valuador financiero.
Por tanto, los analistas coinciden en la importancia de conocer la fecha en la que se adquirieron los activos que componen el fondo, para así llevar el pulso de las revaluaciones y anticipar consecuencias en el rendimiento de estos instrumentos de inversión.
Del total del valor de los edificios que componen los fondos inmobiliarios, casi $50 millones son plusvalías derivadas de revaloraciones
Daniel Chacón
dchacon@larepublica.net
Los criterios de selección de los activos inmobiliarios que componen los fondos de inversión han contribuido a que la industria tenga un balance favorable en los procesos de revaloración. La Superintendencia General de Valores obliga a todas las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (Safi) a revalorar sus activos una vez al año, en la fecha en que el bien fue adquirido.
Cuando un edificio es revalorado y tiene un peso muy importante en la cartera, es decir, que representa un porcentaje alto en el valor del fondo, la rentabilidad de ese fondo puede subir o bajar significativamente según el resultado de valoración.
Existen dos metodologías para revalorar un activo. La primera es la relación que hace el ingeniero civil del edificio contra su valor de mercado, análisis a cargo de un perito. El otro análisis es el financiero, que proyecta los flujos futuros de efectivo.
Un caso reciente fue el del fondo inmobiliario Fio1 de Interbolsa, el cual en el último mes hubo momentos en que reportó un rendimiento superior al 40% en dólares. Esta situación fue algo temporal, ya el fondo regresó al rendimiento habitual y se debió a la revaloración de un edificio en Puntarenas.
“La fórmula de cálculo es engañosa, hay que recordar que los fondos inmobiliarios son un negocio de largo plazo; no es para especular. Como hecho, lo sucedido en el Fio1 es positivo porque sugiere una mejora en la valoración del edificio”, indicó Danilo Montero, gerente general de Interbolsa.
Si bien la revaloración es un dato relevante, no se puede tomar como guía para invertir, porque lo importante en los fondos es el valor de la participación, no el del activo. Igual sucede con las acciones, si una empresa vende más, no es implícito que el precio de la acción suba.
Entendiendo que los inmuebles tienen una clasificación en la cual hay unos más atractivos que otros, los dedicados a oficinas predominan con un 36%, seguidos por los locales comerciales y los parques industriales. Los anteriores son reconocidos por buenos niveles de ocupación; pero parte vital del negocio es encontrar inquilinos de calidad.
“Todo tiene que ver, al revalorar se toma en cuenta desde el perfil del inquilino y el tiempo de permanencia hasta el periodo por el cual se mantienen los contratos; eso da una luz del comportamiento futuro de los flujos. Esto se compara con los gastos y de esa forma se obtienen los nuevos valores”, explicó Roberto Venegas, valuador financiero.
Por tanto, los analistas coinciden en la importancia de conocer la fecha en la que se adquirieron los activos que componen el fondo, para así llevar el pulso de las revaluaciones y anticipar consecuencias en el rendimiento de estos instrumentos de inversión.