Dubái estaría cerca de crisis hipotecaria

Dubái estaría cerca de crisis hipotecaria

Dubái -- El colapso del mercado de la vivienda de Dubái deprimió los precios el 52% en los 12 últimos meses, lo que llevó a ciertos propietarios de hogares a abandonar sus automóviles y el pago de sus hipotecas y huir del país. Nadie recibió un aviso de ejecución hipotecaria.

Barclays Plc ganó los primeros casos de ejecución hipotecaria del reino en los tribunales, lo que allana el camino a que entidades prestamistas con carteras de hipotecas residenciales valoradas en conjunto en unos $16 mil millones entablen demandas cuando los prestatarios no pagan. La empresa islámica Tamweel PJSC, el mayor banco hipotecario del reino, tiene varias demandas propias de ejecución hipotecaria pendientes y calcula que cerca de un 3% de su cartera de hipotecas está en suspensión de pagos.

“Los bancos serán más enérgicos en entablar demandas si ven que el procedimiento es eficaz”, dijo Antoine Yacoub, analista bancario de Moody’s Investors Service Inc., domiciliado en Dubái. “Trataban de evitar recurrir a los tribunales y reestructurar la mayoría de sus préstamos, pero una vez que vean que se ha sentado un precedente, se sentirán inclinados a entablar más casos”.

Las ejecuciones hipotecarias airosas entabladas por la británica Barclays pueden abrir las esclusas del mercado de propiedades de Dubái, que fue del mejor del mundo en el 2008 al peor después que el crédito desapareció y los especuladores que habían estimulado las alzas de los precios abandonaron el mercado, según Deutsche Bank AG. Moody’s calculó en septiembre que un 12% de las 27 mil hipotecas residenciales del reino caerían en suspensión de pagos dentro de 12 a 18 meses.

Hasta ahora los bancos y las promotoras inmobiliarias han evitado el procedimiento de reclamar las viviendas mediante los tribunales, ante los obstáculos de la tradición y unos procedimientos jurídicos arcanos que pocos comprendían. Los casos de Barclays y Tamweel quizá cambien eso, porque demuestran que una ley hipotecaria del 2008 --que establece las reglas en cuanto a impago, ejecución hipotecaria y recuperación-- está funcionando.

La ley dispone que las entidades prestamistas den a los propietarios de vivienda un aviso con 30 días de antelación de que tienen intenciones de pedir una ejecución hipotecaria, dijo Jody Waugh, socio del bufete de abogados Al Tamimi & Co. en Dubái. Los tribunales examinan entonces el caso y pueden emitir un fallo por el cual se entrega la propiedad al Departamento de Terrenos de Dubái para que la subasten. Waugh calcula que el procedimiento puede tomar de dos a cuatro meses.

Barclays, el segundo mayor banco del Reino Unido, dijo en una respuesta por correo electrónico a varias preguntas que obtuvo las órdenes de ejecución hipotecaria, sin dar pormenores de los casos. El fallo demuestra que el mercado inmobiliario de Dubái está “evolucionando y se encamina a situarse a la par con otros mercados maduros del mundo”, dijo el banco.

Tanto bancos como promotoras inmobiliarias en los Emiratos Árabes Unidos han tratado de contener el aumento de los impagos mediante arreglos extrajudiciales con clientes en problemas después que la caída de los precios dejó a los compradores con hipotecas que valían más que sus propiedades. Esto ha contribuido a minimizar la cantidad de deudas incobrables en los balances de las entidades y la venta de casas embargadas en un mercado que ya padece de un exceso de oferta. Las provisiones para préstamos incobrables en los EAU se dispararon el 68% a 32 mil millones de dirhams ($8.700 millones) en noviembre, en comparación con un año antes.

Antes de aprobarse la ley de hipotecas, prestamistas y constructores podían recurrir a los tribunales para hacer valer los contratos, si bien no tenían el derecho a ejecutar la hipoteca.

Los casos pendientes de Tamweel, entablados hace casi dos meses, son de hogares abandonados por propietarios que se fueron de Dubái al estallar la crisis financiera mundial, dijo el jefe ejecutivo Wasim Saifi. La tasa de impago de Tamweel ha “oscilado entre un 2,5 y un 4% durante los seis últimos meses”, dijo.

Como alternativas a la ejecución hipotecaria, las entidades prestamistas en Dubái han prorrogado los plazos de pago y los promotores inmobiliarios han permitido a los dueños de varias propiedades volver a algunas de ellas. La ausencia de titulización de hipotecas les hace más fácil a los prestamistas de los EAU reestructurar créditos que a sus homólogos de Estados Unidos, donde la deuda hipotecaria se vendió a menudo a los inversionistas.

Las entidades británicas Standard Chartered Plc y HSBC Holdings Plc encabezan la lista de bancos extranjeros que han provisto hipotecas en los EAU, según Deepak Tolani, investigador principal adjunto de Al Mal Capital PSC.

“Si bien no es el método preferido de Standard Chartered, la ejecución hipotecaria es una acción legítima en caso de que un prestatario no cumpla sus obligaciones”, dijo el banco en un comunicado.