¿Debo pagar impuestos por la ganancia generada en la venta de mi casa?

Daniel Lacayo

Senior de Impuestos

Grant Thornton

Actualmente, y en tiempos donde tenemos vivimos una recesión económica a nivel mundial por culpa de diversos factores, muchas personas pueden considerar que la venta de bienes inmuebles propios, como terrenos y casas de habitación, puede ser un escenario viable para obtener ingresos extraordinarios y a la vez eliminar gastos fijos de mantenimiento. Por eso es importante dar a conocer, cuáles son las cargas tributarias a las que se puede ver expuesto una persona que tiene la posibilidad de realizar ese negocio, a la luz de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Para eso debemos entender que en la mayoría de los casos (hablando de personas que no tengan como giro de negocio a la compra y venta de propiedades) estaríamos en lo que la Ley define como “rentas pasivas”, siendo que esas transacciones son Ganancias / Pérdidas de Capital. De este modo hay dos escenarios aplicables para el pago de impuestos a las ganancias generadas de este tipo de actividades comerciales:

A) Si el bien en venta yo lo tengo en posesión previo al 01 de julio del 2019, puedo optar por cancelar el 2.25% del precio de venta del bien como pago de impuesto a las ganancias de capital. Siempre y cuando sea esta la primera venta realizada desde esa fecha.

B) Si el bien en venta lo adquirí posterior al 01 de julio del 2019 la regla es que debo cancelar el 15% de la ganancia generada entre mi costo de adquisición y el precio de venta pactado.

Ahora, en el caso de casas de habitación, existe una excepción a la regla general dictada por el artículo 31 ter de la Ley, esto en el artículo 28 bis del inciso 7, que indica:

“Artículo 28 bis- Exenciones. Están exentos del impuesto, conforme a las regulaciones de este título:

(…)

7. Las ganancias de capital obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente. También aplicará la exención cuando la vivienda esté a nombre de una persona jurídica que de manera indubitable se ha destinado a vivienda habitual de los dueños de la persona jurídica.”

Por tanto, de lo anterior se colige que en lo que respecta a las ganancias generadas por la venta de vivienda habitual no se encuentran gravadas con el Impuesto a las Ganancias de Capital, independientemente de si está a nombre del contribuyente o está a nombre de una persona jurídica como ha sido la práctica por muchos años en el país, dicho tratamiento lo viene a reafirmar el artículo 33 numeral 4 del Reglamento a la Ley de Impuesto sobre la Renta el cual indica:

“Artículo 33.- Exenciones.

(…)

4. Exención de ganancias de capital por la transmisión de vivienda habitual. Las ganancias de capital obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando este sea persona física.

También están exentas las ganancias de capital obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando sea persona jurídica, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

El bien inmueble transmitido esté destinado indefectiblemente a su uso como vivienda habitual de los dueños del capital accionario de la sociedad.

Se entenderá como "vivienda habitual" el bien inmueble que cumpla un fin primario de resguardo, alimentación, protección y hogar, y en el que regularmente habiten los dueños -personas físicas- de la persona jurídica.”

A modo conclusión, todo traspaso de un bien inmueble se encuentra sujeto al pago del impuesto por Ganancias o Perdidas de Capital, eso como regla general, siendo la excepción cuando se trata del traspaso de la vivienda habitual de una persona, en cuyo caso la exoneración es total. Esto por una razón lógica muy particular, y es que el legislador consideró que quien vende su residencia habitual, lo hace en función de buscar un nuevo lugar donde vivir por tanto, la exoneración de esa transacción en específico lo que busca es que dicha persona mantenga la totalidad del dinero obtenido de la venta, para poder afrontar el siguiente desembolso.