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FORO DE LECTORES


Casas de lujo podrían pagar un impuesto solidario más alto, que se aplicará a un mayor número de propiedades, al aprobarse una ley propuesta por el Gobierno

Thomas Alvarado talvarado@rsm.cr | Viernes 11 febrero, 2022

Tomas

Thomas Alvarado

Socio Director, RSM Costa Rica.

Presidente de la Bolsa Nacional de Valores

Exgerente Financiero Fifco

Más personas cuyas propiedades estaban exentas pagarían el impuesto sobre las llamadas casas de lujo o pagarán bastante más, ya que este año el gobierno decidió aumentar en forma poco clara los períodos de depreciación, en algunos casos hasta 120 años. El plazo normal de depreciación para las construcciones es de 50 años, pero para este impuesto en algunos casos se están aplicando plazos mucho más largos. A esto se suma el pasar de una tarifa escalonada que arrancaba en 0,25% y que ahora sería una tarifa fija del 0,50%.

Además, el precio de las casas de segmento alto podría aumentar, al imponer nuevos costos a los desarrolladores. El nuevo proyecto de ley no excluye del impuesto a las casas vacías ni al inventario de los desarrolladores, por lo que ese costo lo tendrían que asumir dichos desarrolladores, y probablemente afectaría el precio para los eventuales compradores de estas viviendas. El artículo en el proyecto de ley que inicialmente exoneraba el inventario de los desarrollares, fue eliminado del actual texto propuesto. La ley actual no cobra el impuesto sobre los inmuebles vacíos.

Hay que recordar que este es un impuesto particularmente duro, ya que grava la tenencia o usufructo de un bien (por encima de los impuestos territoriales) que en la mayoría de las ocasiones no genera renta, con el agravante de que propiedades adquiridas hace muchos años o heredadas, pueden no haber tenido un costo tan alto de adquisición en su momento, aunque el costo de mercado hoy en día pudiera haber incrementado en forma importante. Consecuentemente, podrían haber contribuyentes para quienes se haga muy difícil hacer frente a la obligación tributaria, pues sus ingresos actuales no tienen necesariamente correlación con el valor de mercado de su vivienda. Esto con el agravante de que el nuevo proyecto de ley, propone que la propiedad no se pueda traspasar si hay morosidad en el impuesto y que los morosos no puedan contratar con el Estado – algo que a primera vista pareciera desproporcionado. Además, no permite la aplicación de saldos a favor en otros impuestos a la cancelación de este impuesto.

Más allá del cambio en la fórmula utilizada para determinar si una casa es de lujo (por el cambio en los periodos de depreciación), la mayoría de los dueños de un inmueble de lujo, (casa o condominio), terminará pagando una tasa impositiva bastante más alta a la que hoy se cobra bajo la ley actual (que esta nueva propuesta sustituye), donde el aumento será más alto en términos relativos para los que pagan en la tasa menor (propiedades con un valor menor a 344 millones), que hoy están en el 0,25% (ver aumento porcentual en ejemplo #2 vs. #3), y que ahora pasarían al 0,50%.

El proyecto mantiene el sistema engorroso de cálculo del impuesto, lo que en muchos casos obliga a los contribuyentes a incurrir un costo adicional al tener que contratar especialistas para que ayuden con la declaración de valor. El corte para calificar como contribuyente en el proyecto está en C133 millones de valor de construcción (actualizado anualmente con el IPC). Al menos, el proyecto corrigió la intención inicial de incluir el costo del terreno para evaluar si se llega al corte (aunque si se suma para calcular el impuesto, igual que en la ley actual). En el 2022, cualquier inmueble cuyo valor de construcción superó los ¢137 millones debió pagar el impuesto.

Impacto

Los nuevos cambios al impuesto solidario afectarían al dueño del inmueble principalmente de dos formas:

1) Tasa alta

La tasa pasaría de una tasa progresiva del 0,25% al 0,55% del valor de la propiedad, al 0,50% para todas las casas de lujo. Este aumento hace que el impuesto a pagar se duplique en algunos casos, lo que es sin duda un aumento muy significativo.

Ejemplo del costo anual para una propiedad valorada en ¢137 millones:

Tasa (%) Impuesto

0.25 - Actual ¢342.500

0.50 - Propuesto ¢685.000

2) Más gente obligada a pagar

Aunque afortunadamente el gobierno volvió a sacar el terreno para efectos de valorar si la propiedad está sujeta al impuesto, todavía mucha gente que estaba exenta se podría encontrar obligada a pagar el impuesto solidario, tras el cambio en plazos de depreciación usados en las fórmulas para valorar la construcción, introducidos este año.

En la ley actual, el valor del terreno es imponible como parte del impuesto; sin embargo, no está incluido para determinar si el inmueble está sujeto al impuesto en primera instancia. Esto se había cambiado en el proyecto inicial para incluir el terreno, pero al menos en la última versión parece que esto se devolvió al esquema actual. En el caso de condominios, se debe agregar el valor proporcional de las áreas comunes (usando el coeficiente condominal).

Abajo, algunos ejemplos simplificados del sistema actual y cómo funcionaría el nuevo sistema

ACTUAL Ejemplo #1 Ejemplo #2 Ejemplo #3
Valor constructivo sin depreciación 150,000,000 180,000,000 800,000,000
Edad de la construcción - Años 7 7 7
Vida Útil 50 50 50
Factor de Depreciación (50 años) 0.1400 0.1400 0.1400
Depreciación 21,000,000 25,200,000 112,000,000
Valor neto de depreciación 129,000,000 154,800,000 688,000,000
Valor del terrreno 30,000,000 30,000,000 100,000,000
Obligación impositiva NO SI SI
Base Imponible NA 184,800,000 788,000,000
Impuesto Anual NA 462,000 2,240,500

PROPUESTA Ejemplo #1 Ejemplo #2 Ejemplo #3
Valor constructivo sin depreciación 150,000,000 180,000,000 800,000,000
Edad de la construcción - Años 7 7 7
Vida Útil 120 120 120
Factor de Depreciación (120 años) 0.0583 0.0583 0.0583
Depreciación 8,750,000 10,500,000 46,666,667
Valor neto de depreciación 141,250,000 169,500,000 753,333,333
Valor del terrreno 30,000,000 30,000,000 100,000,000
Obligación impositiva SI SI SI
Base Imponible 171,250,000 199,500,000 853,333,333
Impuesto Anual 856,250 997,500 4,266,667

Diferencia Absoluta 856,250 535,500 2,026,167
Aumento Porcentual NA 115.9% 90.4%








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