Capital habría tocado fondo inmobiliario

La turbulencia económica redujo la bonanza inmobiliaria en San José, perdiendo un 65% de los permisos de construcción entre julio de 2008 y el mismo periodo de este año.

Luego de la dura caída, la capital se consolidó en los últimos siete meses como la provincia líder en solicitudes de construcción, concentrando un 35% del total de metros cuadrados en el país.

Esta estabilización es uno de los signos que parecen indicar que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo al menos en la capital.

Entre los factores que han favorecido a esta región se encuentra el hecho de que los precios de los proyectos no variaron tras la contracción económica, principalmente porque su colocación no dependió en grado tan alto del comprador extranjero.

La solidez en el valor de las propiedades también demostró que no hubo una sobreoferta de unidades disponibles a la venta que afectara la colocación tras la caída del mercado.

“En el Area Metropolitana no hay demasiado proyecto terminado, la cantidad de apartamentos nuevos es baja, lo que contribuyó en esta región fue que los precios de los inmuebles no se elevaron tanto”, dijo Marcello Vallanci, representante de la desarrolladora Silver Company.

Por otra parte, el común denominador en las construcciones de esta zona ha sido la sostenibilidad mediante la inyección de recursos provenientes de la preventa.

Asimismo, los proyectos planificaron su financiamiento, procurando al máximo que el crédito no se convirtiera en un obstáculo para terminar las obras, razón por la cual apostaron por usar recursos propios o alianzas empresariales.

Un entorno económico menos adverso es otra señal de un freno en el desplome de este sector.

Se estima que la proyección para el incremento en la inflación a diciembre sería del 4%, colocándose como uno de los más bajos de la historia costarricense.

Esta situación se espera que estimule una reactivación del crédito, por lo que la demanda por préstamos para compra de vivienda tendría mejores condiciones, dijeron algunos banqueros consultados.

La presión a la baja de los intereses se ha mostrado en la reducción del 1,25% de la tasa básica pasiva de julio a la fecha.

La mejora en la confianza del consumidor, cuyo índice recuperó diez puntos desde agosto del año anterior, también alienta las perspectivas para los bienes raíces. A pesar de que el indicador en un 41,1% aún es bajo, logró por primera vez en dos años revertir una tendencia negativa.

Sin embargo, aún existen preocupaciones de algunos representantes del sector, al considerar que aspectos como el crédito deberían flexibilizarse más.

“Hubo grandes desarrolladores con problemas para pagar a sus colaboradores y a quienes les tomó la crisis en media construcción. Por otra parte aunque los bancos ya están soltando las amarras al crédito las condiciones son muy difíciles de cumplir algunos piden hasta cuatro codeudores”, manifestó Mohammed Avila, gerente de Atención de Grandes Clientes de Nature, firma de bienes raíces.

A quienes la crisis no tomó por sorpresa lograron concluir con éxito sus proyectos.

Este es el caso de desarrollos en La Sabana, en donde la mayoría se vendió aun en época de contracción económica. En ello no intervino una receta mágica, simplemente planificación, buen manejo de las finanzas y previsión.

En Sabana Real por ejemplo se programó cada una de sus fases previniendo e identificando eventuales riesgos en el acceso a crédito, liquidez y del comportamiento del mercado.

Dicha ubicación presenta un fuerte dinamismo en la construcción. Hasta el momento existen cinco torres que aportan unos 190 apartamentos, sin tomar en consideración otros proyectos que vienen en camino.

En lo anterior también influenció la capacidad de las compañías para diversificarse, es decir buscaron un nicho, o una forma creativa de salir de la crisis, aprovechando la coyuntura en lugar de que esta situación les afectara.

Muchas apostaron por las alianzas e hicieron esquemas de financiamiento no tradicionales que les permitieron terminar los proyectos que empezaron.

La necesidad de vivienda también ha impulsado el desarrollo de proyectos en el Este de la capital, zona donde se ha concentrado la edificación horizontal. Por ejemplo, solo la Constructora Brenes y Salas desarrolla 380 viviendas en este sector.

VOCES DE LA CONSTRUCCION

Luis Sánchez CEO de VIP Holding

Antes de empezar obras en la Sabana, establecimos un fi deicomiso con un 50% colocado en etapa de preventa, esto contribuyó en gran medida a dar seguridad a clientes, proveedores y todas las personas.

Geovanny Alfaro Director de mercadeo y ventas de Kirebe

Las empresas que operan en las zonas urbanas como San José son conocedoras y sólidas. En contraste en las zonas costeras hubo mucha especulación, en algunos casos participaron fi rmas sin trayectoria que emergieron de forma imprudente.

Andrés Salas Constructora Brenes & Salas

Nos hemos mantenido, gracias a la estructura de costos que estamos manejando, también hemos procurado vigilar más los gastos y ser más efi cientes. Para el próximo año estaremos arrancando la construcción de otros proyectos.

Otto Stecher Director de Outsourcing Deloitte

Los supervivientes fueron los que no se quedaron con los esquemas originales, buscaron fuentes alternativas de fi nanciamiento o quemaron activos improductivos para seguir con las obras o buscaron socios con capacidad para inyectar capital.

Luis Guillermo Marín Capital Solutions Advisors

Con la reactivación del crédito se está brindando financiamiento de hipotecas muy concentrado en proyectos en el área urbana por la demanda de vivienda en clases medias, en este segmento veo una activación no así en la playa.

Gabriel Saragovia Representante de Costaplan

San José es la región más estable de todo el país ya que no dependía del cliente norteamericano, es una economía autosostenible. Pese a que los préstamos son escasos se está notando un movimiento en la construcción.