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Opinión:Calificación de Riesgo de Fondos de Desarrollo Inmobiliario.

Felipe Brenes Piedra
Gerente Negocios
Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A.

La calificación de riesgo será, sin duda, un factor importante dentro de las variables que determinen el éxito en la colocación de las participaciones de los Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario, ya que el perfil de los inversionistas a los que se dirige éste producto, la consideran como una herramienta fundamental dentro del proceso de toma de decisión a la hora de invertir sus recursos.

En el proceso de calificación de riesgo de los fondos de desarrollo se consideran de manera integral cuatro grandes áreas: i) Calidad de la Administración, ii) Principales características del Fondo; iii) Calidad del Proyecto Inmobiliario y iv) Gestión del Proyecto.

En su conjunto se busca determinar la calidad administrativa de la entidad que tiene la responsabilidad de velar por la gestión de los recursos que los inversionistas depositaron, tomando en cuenta temas como estructura organizativa, experiencia del recurso humano y la inversión realizada en tecnologías de información. Además, las políticas de inversión interna, así como la experiencia y reconocimiento de los miembros que conformen el Comité de Inversión, son temas que se desarrollan dentro del análisis.

En cuanto al proyecto inmobiliario, se toman en cuenta las principales características de éste, considerando el objetivo para el cual se desarrolla la infraestructura o la inversión, así como sus usos alternos y ubicación geográfica, sin dejar de lado la experiencia de las empresas que formarán parte del proceso constructivo, socios, y la calidad de los contratos que intervienen.

Un factor que tiene una relevancia significativa, es el mecanismo que se utilizará para la Gestión del Proyecto, para lo cual es importante conocer los mecanismos de control presupuestario, pólizas, calidad y reportes de avance de las obras que se aplicaran durante el desarrollo de la obra.

Por último, se considera clave para el proceso de calificación de riesgo la valoración de los proyectos o desarrollos inmobiliarios en sus distintas etapas de avance y la transparencia con que se realicen éstas, lo cual afectará directamente el comportamiento del valor de la participación.
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