Aumento de Valores de Bienes Inmuebles con procedimientos de Hacienda y ahora, además, se pretende aumento de tasa del 200%

El principal tributo existente en Costa Rica, sobre la propiedad de terrenos y construcción es el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, el cual se trata de un impuesto a favor de las municipalidades y lo debe de pagar todo propietario, nacional o extranjero, de un bien inmueble. Este gravamen se encuentra regulado mediante la Ley 7509, la cual es única y aplica para efectos de definir el objeto, y forma del impuesto en todos los cantones del país.

El impuesto es anual y tiene una tarifa del 0.25% sobre el valor del bien inmueble, y su sujeto activo son las municipalidades, las cuales asumen el carácter de administración tributaria, encargándose de realizar valoraciones de los bienes inmuebles, facturar, recaudar, tramitar el cobro judicial y administrar, en sus respectivos territorios, los recursos generados por este impuesto en particular.

Según la Ley 7509 es un deber de todo propietario o poseedor presentar la declaración voluntaria de sus Bienes Inmuebles, es decir, actualizar el valor de sus propiedades. De no hacerlo, la Municipalidad está facultada para actualizar el valor de oficio.

El valor declarado por el propietario se tomará como base sobre el impuesto de bienes inmuebles para los próximos 5 años, si la administración no lo corrige dentro del periodo fiscal siguiente a la presentación de la declaración del sujeto pasivo. Si la municipalidad cambiara el valor, se notificará al interesado y la notificación contendrá en detalle las características del inmueble, los factores o modelos que sirvieron como base para el avalúo con el desglose en su caso, de lo correspondiente a terreno y construcción. 

Lea más: ¿Cual será el impacto del Coronavirus en los bienes raíces?

El contribuyente podrá recurrir contra la valoración y el avalúo que realicen los peritos contratados por la municipalidad, para ello se establecerá en todas estas instituciones una Oficina especializada en la valoración de terrenos.

Ahora bien, en lo referente al sistema de valuación de los bienes inmuebles para efectos fiscales, la Ley No. 7095 contiene el concepto de avalúo y valoración de forma clara y precisa, donde se entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica. El avalúo es entonces el procedimiento mediante el cual se determina el valor de un bien inmueble, mismo que debe estar reflejado en moneda oficial.

Con las reformas introducidas a la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles mediante la Ley No. 7729, se clarificó la voluntad del legislador de establecer un sistema de modificación automática de la base imponible de los bienes inmuebles. 

Este sistema de modificación automática tiene su origen en las causales estipuladas expresamente en la Ley, caracterizadas por tipificar actos propios del propietario que generan el aumento del valor económico del bien inmueble y que, por ende, deben producir el aumento automático de la base imponible a fin de garantizar el respeto al principio de realidad económica, en materia fiscal.

La modificación automática de la base imponible se constituye entonces en una excepción al sistema de valoración consagrado en la Ley No. 7509, y la misma deriva de actos propios del sujeto pasivo, y que el legislador ha enumerado expresamente en los artículos 14 y 15 de la Ley. 

Así las cosas, la base imponible para el cálculo del impuesto sobre los bienes inmuebles está constituida de conformidad con el artículo 9 de la Ley N° 7509 y 11 de su Reglamento, por el valor del inmueble registrado en la Administración Tributaria al 1 de enero del año correspondiente. Dicha base imponible puede ser modificada, ya sea mediante una valoración general cuando así lo disponga la Administración Tributaria, o individual cuando se produzcan algunas de las causas que señalan los artículos 14 y 15 de la Ley para lo cual contará con el concurso del Órgano de Normalización Técnica como órgano técnico especializado y asesor de las municipalidades.

En lo que refiere a la modificación automática del valor, se establece que tales modificaciones regirán a partir del año siguiente a la fecha en que se registren en la administración tributaria, sin sujetar la modificación del valor a ningún plazo como sucede con los valores que se establezcan por valoración general o individual.

Hay que tener en cuenta que las deudas por Bienes Inmuebles constituyen una hipoteca legal preferente. Lo cual significa que ante la morosidad por no pago, la Municipalidad puede proceder mediante un proceso de ejecución a satisfacer la deuda.

Adicional a lo anterior hay que tener presente que el 9 de agosto de 2018, el Ministerio de Hacienda y el Registro Nacional suscribieron un Convenio para la Actualización del Registro de Valores Fiscales de Bienes Inmuebles de la Dirección General de Tributación con información que conste en los testimonios de escrituras pública.

La medida se tomó con el objeto de mejorar la recaudación de timbres e impuestos de traspaso, toda vez que los valores fiscales que puedan aparecer consignados en los bienes inmuebles serán actualizados en forma automática partiendo de los montos que para esos bienes se consignen en las escrituras de compraventa, donación, segregación, hipoteca, etc.

Sumado a lo anterior valga indicar que, como parte de la comprobación que se debe de realizar para efectos de hacer valer las disposiciones contenidas en el Capítulo XI, debido a las modificaciones de la reforma fiscal de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, el Ministerio de Hacienda en conjunto con el Registro Nacional, están haciendo esfuerzos importantes de actualización de los valores de bienes inmuebles a lo largo del territorio nacional, en aplicación de la regulación emanada del Órgano de Normalización Técnica, sobre los mapas de zonas homogéneas.

Vemos como actualmente se realizan esfuerzos interinstitucionales de gran importancia, a fin de que tanto las Municipalidades, Registro Nacional, como el Ministerio de Hacienda, tengan la mayor certeza posible, sobre los valores de las propiedades a lo largo del territorio nacional, con el fin de que los impuestos que corresponden a su vigilancia y recaudación sean cancelados de manera oportuna, y apegada a la realidad del valor del inmueble.

Daniel Pelecano

Gerente Legal

Grant Thornton Costa Rica