Asumiendo riesgos distintos
| Jueves 30 abril, 2009
Asumiendo riesgos distintos
La ocupación es uno de los puntos críticos más importantes que se toman en cuenta en el análisis de los fondos inmobiliarios
Aunque los rendimientos que presentan los fondos de inversión inmobiliaria se han mantenido muy positivos desde hace varios años, eso no significa que esta actividad esté exenta de riesgos.
Es más, sus riesgos son muy diferentes a los de una inversión inmobiliaria que se haga en forma directa, como también son muy distintos a los de un fondo financiero.
Pero quien hace una inversión no solo debe conocer que existen riesgos, sino también tener la capacidad de saber administrarlos. Cuando están perfectamente identificados es más fácil hacer esta labor.
A continuación se presentan los principales riesgos en la actividad de fondos inmobiliarios.
Nivel de ocupación: Es decir, cuál es el porcentaje de ocupación que se mantiene en los inmuebles que ha adquirido la sociedad y forman parte de la cartera.
Concentración por sector: Aquellos sectores en donde se ha concentrado más el fondo, por ejemplo: comercio, bodegas u oficentros, pues desde el punto de vista económico, y ante una eventual crisis en un sector determinado, se esperaría, que el nivel de ocupación en ese sector tendería a disminuir, pues las empresas que alquilan esos inmuebles, eventualmente podrían retirarse.
Concentración por inmueble: Desde el punto de vista de flujos generados por inmueble, es importante conocer cuál es el porcentaje que significa de los ingresos totales del fondo, un determinado inmueble.
Concentración por inquilino: Si los flujos mensuales del fondo dependen de uno o dos inquilinos, cualquier cosa que suceda con ellos, incide directamente en el rendimiento que se les pueda dar a los inversionistas, haciendo que el fondo sea más riesgoso.
Concentración por zona geográfica: Un fondo de inversión inmobiliario debe tener la capacidad de lograr adquirir inmuebles, en varias zonas, con el fin de aprovechar el crecimiento y desarrollo de las zonas más productivas del país.
Plazo promedio de vencimiento de los contratos: En este sentido, es conocer en promedio cuando vencen los contratos de los inquilinos, pues a mayor plazo, existe una seguridad mayor en los flujos futuros de los inversionistas.
Porcentaje promedio de incrementos en los alquileres: Con este dato todo inversionista podrá estimar a futuro cuánto podrían estar creciendo anualmente los rendimientos de sus inversiones, por lo tanto, cuanto mayor porcentaje, tanto más atractivo será el fondo.
Vida de los inmuebles: Conocer la edad de los inmuebles permite de alguna manera proyectar sus futuras plusvalías, que se verán reflejadas en el incremento en el valor de participación del fondo.
Aseguramiento de los inmuebles: Ver que existan seguros en las propiedades que se adquieren, y que se encuentren al día.
Reservas: Estudiar bien el prospecto con el objetivo de saber si la sociedad administradora y el fondo en sí, mantiene una adecuada reserva, es decir, montos que permiten hacer frente a las eventualidades que pudieran presentarse, ya sea por pérdidas futuras o por depreciaciones en los inmuebles.
La ocupación es uno de los puntos críticos más importantes que se toman en cuenta en el análisis de los fondos inmobiliarios
Aunque los rendimientos que presentan los fondos de inversión inmobiliaria se han mantenido muy positivos desde hace varios años, eso no significa que esta actividad esté exenta de riesgos.
Es más, sus riesgos son muy diferentes a los de una inversión inmobiliaria que se haga en forma directa, como también son muy distintos a los de un fondo financiero.
Pero quien hace una inversión no solo debe conocer que existen riesgos, sino también tener la capacidad de saber administrarlos. Cuando están perfectamente identificados es más fácil hacer esta labor.
A continuación se presentan los principales riesgos en la actividad de fondos inmobiliarios.
Nivel de ocupación: Es decir, cuál es el porcentaje de ocupación que se mantiene en los inmuebles que ha adquirido la sociedad y forman parte de la cartera.Concentración por sector: Aquellos sectores en donde se ha concentrado más el fondo, por ejemplo: comercio, bodegas u oficentros, pues desde el punto de vista económico, y ante una eventual crisis en un sector determinado, se esperaría, que el nivel de ocupación en ese sector tendería a disminuir, pues las empresas que alquilan esos inmuebles, eventualmente podrían retirarse.
Concentración por inmueble: Desde el punto de vista de flujos generados por inmueble, es importante conocer cuál es el porcentaje que significa de los ingresos totales del fondo, un determinado inmueble.
Concentración por inquilino: Si los flujos mensuales del fondo dependen de uno o dos inquilinos, cualquier cosa que suceda con ellos, incide directamente en el rendimiento que se les pueda dar a los inversionistas, haciendo que el fondo sea más riesgoso.
Concentración por zona geográfica: Un fondo de inversión inmobiliario debe tener la capacidad de lograr adquirir inmuebles, en varias zonas, con el fin de aprovechar el crecimiento y desarrollo de las zonas más productivas del país.
Plazo promedio de vencimiento de los contratos: En este sentido, es conocer en promedio cuando vencen los contratos de los inquilinos, pues a mayor plazo, existe una seguridad mayor en los flujos futuros de los inversionistas.
Porcentaje promedio de incrementos en los alquileres: Con este dato todo inversionista podrá estimar a futuro cuánto podrían estar creciendo anualmente los rendimientos de sus inversiones, por lo tanto, cuanto mayor porcentaje, tanto más atractivo será el fondo.
Vida de los inmuebles: Conocer la edad de los inmuebles permite de alguna manera proyectar sus futuras plusvalías, que se verán reflejadas en el incremento en el valor de participación del fondo.
Aseguramiento de los inmuebles: Ver que existan seguros en las propiedades que se adquieren, y que se encuentren al día.
Reservas: Estudiar bien el prospecto con el objetivo de saber si la sociedad administradora y el fondo en sí, mantiene una adecuada reserva, es decir, montos que permiten hacer frente a las eventualidades que pudieran presentarse, ya sea por pérdidas futuras o por depreciaciones en los inmuebles.