Aspectos esenciales a regular en los Contratos de Arrendamiento
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La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos Nº 7527, regula las relaciones entre los arrendadores y arrendatarios, de arrendamientos residenciales y comerciales. Esta Ley tiende a favorecer los derechos de los arrendatarios. Es una Ley de orden público, por lo que todo convenio contrario a sus disposiciones es nulo y se tendrá por no puesto. Los derechos que esta Ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables.

Por ello, es de suma importancia plasmar por escrito los términos del contrato de arrendamiento con el fin de evitar disputas sobre los puntos acordados, y para asegurar los derechos del arrendador de recuperar la posesión del inmueble arrendado, al vencimiento del plazo contrato o con la terminación anticipada del mismo. Así, los contratos de arrendamiento deben incluir al menos las siguientes disposiciones fundamentales:

1. Fecha efectiva del contrato.

2. Identificación de las partes. En caso de ser personas físicas indicar sus calidades completas, y en caso de personas jurídicas indicar los datos de la personería con la que actúan.

3. Descripción del inmueble arrendado.Debe estar acorde con la información del inmueble que consta en el Registro Público.

4. Estado del inmueble arrendado. Una descripción detallada del estado físico del inmueble arrendado desde el día en que el propietario hace la entrega formal del mismo, incluyendo mejoras, instalaciones con las que cuenta, servicios, accesorios, espacios de parqueo o bienes muebles si aplica, con una descripción detallados de éstos que incluya características, numeración o cualquier otro dato que permita identificarlos.

5. Uso permitido del bien arrendado (destino). Se debe indicar el destino para el cual se está alquilando el inmueble, así como las restricciones de uso del mismo. Por ejemplo, si el inmueble es arrendado para uso residencial, las actividades comerciales no estarán permitidas. Cualquier violación al destino y uso del inmueble podría provocar la terminación anticipada del contrato y la consecuente responsabilidad civil por dicho incumplimiento.

6. Precio del arrendamiento y forma de pago. Se debe establecer claramente el precio de renta y la forma o lugar de pago (por transferencia bancaria o en un lugar determinado por el arrendador). Usualmente el pago de la renta es mensual, salvo que las partes acuerden algo distinto. También se puede establecer el monto de la renta en moneda local o extranjera, sin embargo, se debe tener presente que en caso de pactar dicho monto en moneda extranjera, los aumentos anuales no están permitidos para el caso de arrendamientos de vivienda. El arrendatario podrá pagar dentro de los siete días naturales posteriores a la fecha acordada sin incurrir en incumplimiento. Además, en caso que las partes no acuerden el lugar de pago, el arrendador debe cobrar la renta en el inmueble arrendado. El arrendador tiene la obligación de emitir un recibo de pago por el monto de la renta.

7. Plazo del arrendamiento. La Ley es muy estricta en cuanto a que el plazo mínimo establecido son tres años. En caso que las partes pacten un plazo inferior o no estipulen un plazo, este se tiene por no escrito y se entiende que será por tres años.

El plazo inicia en el momento en que el arrendatario recibe el inmueble arrendado. Salvo pacto en contrario, el arrendador está facultado para terminar el arrendamiento dando un aviso con tres meses previos a la terminación del arrendamiento. Si no notifica su deseo de terminar el arrendamiento, se entiende que éste queda prorrogado por un nuevo término de tres años. Salvo pacto en contrario, la Ley permite al arrendatario finalizar el contrato de arrendamiento en cualquier momento, siempre y cuando de aviso al arrendador con tres meses de anticipación a la fecha de terminación. La jurisprudencia ha interpretado que este pacto en contrario no puede ser para estipular un plazo mayor a tres meses de aviso anticipado, ya que esto sería permitir un enriquecimiento ilícito a favor del arrendador, pues se ha considerado que tres meses es un plazo prudencial y justo para que el arrendador encuentre un nuevo arrendatario.

8. Depósito de garantía. Es usual que el arrendador solicite al arrendatario el pago de un depósito de garantía, equivalente a un mes de renta. Lo ideal es que este depósito sirve para cubrir la reparación de daños que haya causado el arrendatario en el inmueble arrendado, o pagar los montos que haya dejado pendientes de pago por concepto de servicios públicos. En caso que el arrendatario entregue el inmueble arrendando en buen estado y no deje ningún pago pendiente, el arrendador tiene la obligación de devolverle este monto en el plazo que hayan pactado.

9. Mantenimiento y reparaciones. El arrendador debe pagar todas las reparaciones necesarias para mantener en buen estado físico el inmueble arrendado, sin que por ello pueda aumentar la renta para cubrir estas reparaciones, a menos que, el arrendatario haya causado esos daños. Cuando sea necesaria alguna reparación, el arrendatario debe informar de esta situación al arrendador, y éste tiene diez días hábiles desde que recibe la notificación del arrendatario para hacer esta reparación. Si la reparación no se lleva a cabo en este período, el arrendatario tiene la opción de realizar las reparaciones y deducir el monto invertido en ellas de la renta, o solicitar la resolución del arrendamiento y pedir una indemnización por daños y perjuicios.

10. Mejoras, modificaciones o alteraciones. Por lo general, el arrendatario solo puede llevar a cabo modificaciones o alteraciones en el inmueble si cuenta con autorización previa y por escrito del arrendador. Salvo pacto en contrario, estas mejores quedarán en beneficio del inmueble. En caso de que el arrendatario realice mejoras que puedan ser retiradas sin causar ningún daño al inmueble, puede llevárselas. Si el arrendador pretende realizar mejoras que no sean reparaciones necesarias y el arrendatario no está de acuerdo con ellas, este último puede oponerse a que se realicen, o en caso de haberlas efectuado sin su consentimiento, estará facultado para solicitar su demolición o la restitución del inmueble a su estado original, o bien, solicitar la rescisión del arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios causados.

11. Inspecciones. El arrendador tiene el derecho de realizar inspecciones en el inmueble arrendado una vez al mes, siempre en presencia del arrendatario o cualquier otra persona mayor que se encuentra en la casa o el local. En el caso de arrendamientos de locales comerciales, estas inspecciones no pueden interferir con la operación del negocio y deben llevarse a cabo en horas en que el establecimiento se encuentra abierto al público. El arrendador se puede hacer acompañar de un arquitecto, ingeniero o técnico y durante la inspección se pueden levantar planos, tomarse fotografías o notas de los deterioros y daños existentes. Si el arrendatario se niega a permitir dichas inspecciones, el arrendador puede solicitar la terminación anticipada del contrato.

12. Pago de servicios. Se deben indicar en el contrato de arrendamiento los servicios públicos con los que cuenta el inmueble arrendado, y las partes deben pactar a cuál de ellas corresponde el pago de los mismos. Lo usual es que el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, salvo que éstos se incluyan dentro de la renta.

13. Cesión y subarrendamiento. El arrendatario no podrá ceder el arrendamiento o subarrendar, dar en usufructo, uso o habitación el inmueble arrendado, a menos que cuente con autorización expresa del arrendador o se haya estipulado algo en contrario por acuerdo de las partes. Para el caso de alquileres comerciales, se exceptúa el caso del arrendatario que, al traspasar el establecimiento comercial en virtud de un contrato de compraventa de establecimiento mercantil, queda facultada para ceder su derecho de arrendamiento.

14. Incumplimientos y remedios. Si el arrendatario no desaloja la propiedad después de que el contrato de arrendamiento ha terminado, el arrendador puede iniciar un proceso de desahucio. En Costa Rica, las leyes protegen los derechos de los arrendatarios y estipulan que todos los procesos de desalojo se llevarán a cabo a través del tribunal correspondiente. En caso de falta de pago de alquiler, por ejemplo, y si el inquilino no defiende su posición por ir a la corte, entonces el proceso de desalojo puede ser finalizado el plazo de 1-3 meses. En otros casos, y cuando el inquilino se defiende, entonces el proceso de desalojo puede tomar hasta un año completo (rara vez pasa más tiempo). Dado que la propiedad no puede ser arrendado, y el propietario recibe ningún ingreso, durante ese tiempo, este proceso es una clara desventaja al propietario.

15. Notificaciones. Las partes deben fijar un medio o un domicilio para recibir notificaciones.

Con la inclusión de las cláusulas anteriores, podemos asegurar que se cubrirán todos los aspectos que debe regular un contrato de arrendamiento, y así, serán menos los motivos de disputa que puedan surgir entre las partes, derivados de vacíos o malas interpretaciones que se puedan dar sobre el mismo.

Karla Villalobos
Abogada BLP

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