Asambleas Virtuales en Condominios

La celebración de asambleas virtuales siempre ha sido una aspiración en Costa Rica. En otros países latinoamericanos, ya se han promulgado leyes permitiendo la celebración de asambleas sin la presencia física de los socios o condóminos en dichas asambleas, juntas o reuniones.

En Costa Rica, todavía no estamos ahí, con la paradoja de que la asistencia física de los condóminos a estas asambleas ha sido su talón de Aquiles, muchas veces por la desidia y la pereza de muchos de ellos, que en algunos casos ni viven en el condominio y no acuden a las asambleas, por lo que muchas veces no se pueden tomar decisiones para el funcionamiento del condominio.

La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento, no solo no contemplan la virtualidad como una opción, sino que, en algunos casos, requieren mayorías calificadas del 75% o hasta 100% de la totalidad de los propietarios (no sólo de los que asistan a la asamblea) para lograr la aprobación de ciertos acuerdos, lo cual hace casi imposible tomarlos.

Sin embargo, gracias a la situación sanitaria, se emitieron ciertas directrices, por parte del Registro Nacional, permitiendo las reuniones virtuales o no presenciales durante el tiempo en que dure esta pandemia. Sin embargo, no son expresas para condominios. La posibilidad de celebrar asambleas por medios electrónicos se basa, por analogía, con respecto a la resolución que fue emitida para personas jurídicas, así como también en el comunicado del gobierno en conjunto con el Ministerio de Salud respecto al manejo de la pandemia en condominios. Son de especial aplicación y atención las circulares DPJ-001-2020 y LS-PG-010 MINSA para Condominios.

En la práctica, en tiempos de pandemia, se están celebrando este tipo de asambleas en todo el país. El problema es que, como no hay mucho fundamento expreso que utilizar como base, se están realizando asambleas de manera incorrecta que pueden dar al traste con los acuerdos tomados en ellas, al existir una posibilidad de ser declaradas nulas. Recordemos que la Ley señala claramente la posibilidad de solicitar la anulación de una asamblea mediante un proceso judicial sumario.

Lo ideal, tanto para entidades legales en su más amplio sentido; así como para condominios, sería prever expresamente, ya sea en la escritura de constitución, su reforma o en el reglamento de cada condominio, la posibilidad de celebrar estas asambleas de forma virtual, o bien, hacer una especial mención en comunicados internos, mediante un reglamento interno, citando ambas circulares e indicando expresamente que estas asambleas deberán ser simultáneas, interactivas e integrales.

Ese último punto reviste de una importancia esencial. Independientemente de la forma o del proveedor de servicios que se utilice para llevar a cabo la asamblea. Busque asesoría especializada que le permita garantizar en su asamblea virtual que se respeten los requisitos de simultaneidad, interacción e integralidad. A lo anterior, debe sumarse la obligación de grabar la sesión, de poder identificar a las personas presentes y de garantizar voz y voto. No es tan fácil como conectarse por medio de un proveedor de videoconferencia y comenzar a hablar.

Estamos frente a una gran oportunidad para que Costa Rica siga la tendencia mundial, aprovechándose de la coyuntura específica en la que nos encontramos; y, para que promulguemos la normativa que sea necesaria, lo menos complicada, con buena redacción y de fácil entendimiento para suplir una deficiencia existente, y, ser, al final de cuentas, más productivos y eficientes como país.