Alquiler con opción de compra: El modelo habitacional tras la crisis

La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos de Costa Rica (Ley 7527), declara en su artículo inicial el derecho a vivienda digna y adecuada para todo ser humano. Durante muchos años, el cumplimiento del objetivo estipulado en esta ley se logró a través de la vivienda en propiedad, principalmente a través de los programas de subsidios habitacionales, lo que ha tenido un impacto significativo en la clase baja costarricense. Sin embargo, la gran limitante en esta materia ha sido la falta de una legislación más amplia, que permita a las familias de cualquier estrato de ingreso disponer de mecanismos alternativos de tenencia habitacional.

De los chinchorros al Leasing habitacional

A modo de reflexión sobre cómo nuestra normativa habitacional ha sido históricamente limitada para adaptarse a las circunstancias, me referencio a una publicación del historiador Willian Elizondo Calderón, quien destaca como en la Costa Rica de los años veinte, con el lastre de la pandemia de la gripe española, existían serios problemas entre caseros e inquilinos por lo poco transparente de la regulación para la fijación de los alquileres, el cumplimiento de los plazos de los contratos y las malas condiciones de las casas, a las que se les llamaba “chinchorros”. Se relata que, para el año de 1927, de las casas ocupadas por los hogares de la ciudad de San José, sólo un 32% eran propias, mientras el 68% eran alquiladas.

Al cierre del año 2019, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, el porcentaje de viviendas en alquiler representaba en Costa Rica un 20% del parque habitacional disponible; lo que muestra un giro estadístico radical respecto al siglo anterior; que sin embargo, no refleja que las familias estén logrando en la actualidad satisfacer plenamente sus necesidades de vivienda ni que dispongan de mejores condiciones de protección en el ejercicio de sus derechos por el uso de la vivienda. Con la incertidumbre por la que atraviesa Costa Rica producto del Covid-19 podríamos ineludiblemente estimar que vamos a tener una ralentización en la venta de casas; donde con la pérdida de trabajos e ingresos de una gran parte de la población, principalmente de las familias por debajo del III quintil de ingreso nacional (717.000 colones mensuales), solo un sector minoritario de la misma tendrá las condiciones para comprar o financiar la adquisición de una vivienda. Bajo este escenario, de demanda de alquiler muy probablemente se intensificará; y difícilmente, bajo la actual ley, ofrecerá a los inquilinos mecanismos flexibles para negociar sus alquileres; e incluso, no contiene dicha normativa condiciones para estimular una mayor y formal oferta de alquiler.

Bajo las actuales circunstancias, Costa Rica, al igual que lo han hecho ya hace años otros países, como Chile y Colombia, debería explorar el adoptar un modelo intermedio entre el arriendo puro y la venta en propiedad; a saber, el alquiler con opción de compra, conocido como Leasing habitacional. Bajo esta modalidad de tenencia, las familias pueden instalarse en la casa que desean comprar a futuro y bajo un sistema contractual predeterminado podría negociar los aumentos futuros de alquiler en términos de plazo y monto. A cambio de lo anterior, el propietario es compensado por ajustes pactados en el precio de venta futuro de la vivienda.

El éxito de este modelo de tenencia en nuestro país exigiría una “Ley de Leasing Habitacional”, la que reconocería la posibilidad de negociar en forma individual las condiciones de arriendo; al tiempo que garantice las obligaciones de la compra futura de la casa a un precio previamente acordado y las correspondientes compensaciones por no realizar la compra. En la versión chilena de este sistema, se considera dentro del alquiler un pago adicional que será utilizado como reserva para formar la prima de la compra futura de la casa. En la versión colombiana, incluso, se permite que los bancos, en caso de tener que dejarse las casas de los que no han podido pagar sus créditos hipotecarios, puedan alquilar las mismas a estos deudores bajo un pacto futuro de reventa de las casas, a un nuevo precio.

Un modelo habitacional de este tipo ofrecería condiciones legales como nunca han tenido los usuarios del arriendo; y que permitiría ampliar las oportunidades de viviendas a mayores familias del país. Bajo este mecanismo las entidades financieras dispondrían de una opción, prácticamente inexistente hoy en día, de brindar crédito de vivienda a las familias basados en el historial de pago que las mismas han demostrado dentro del programa de leasing habitacional. Asimismo, este tipo de producto sería un mercado muy interesante para jóvenes profesionales y para los grupos inmigrantes extranjeros ligados a zonas francas o del área de servicios, residentes de áreas urbanas. Incluso, el propio Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) podría estimular programas habitacionales de este tipo entre la clase media por medio de una versión similar a la que existe actualmente en Chile, basado en un bono de alquiler; que sería un subsidio parcial y temporal sobre el ingreso, a 3 o 5 años, mientras la familia mejora su condición socio económica. Una ley de este tipo estimularía la colocación del inventario actual de vivienda, así como la generación de proyectos constructivos nuevos para este uso exclusivo.

Por su lado, para un inversionista potencial, sea privado o institucional, las expectativas de rentabilidad neta sobre este tipo de negocio serían de cerca de un 5% anual en dólares, nada despreciable si se compara con una cuenta bancaria actual que rinde a lo sumo un 3% anual. A lo anterior debe sumarse la expectativa de una ganancia futura esperada de plusvalía, que provendría del diferencial entre los precios en que se adquieren las viviendas en la actualidad y su precio de venta futuro a los inquilinos. Una ley de este tipo permitiría estimular lo que se conoce internacionalmente como el “Multifamily”, donde se tendrían edificios completos destinados al arriendo, con un único dueño o un grupo reducido de propietarios en condición de inversionistas, sea inmobiliarias, bancos, cooperativas, fideicomisos patrimoniales, fondos de inversión, fondos de pensiones, etc. Una Ley de Leasing Habitacional permitiría al país alcanzar un nuevo objetivo de vivienda más amplio que el tenido hasta hoy.