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Beneficios de preventas en desarrollos se disipan

• Bancos aprueban líneas de crédito al cliente hasta que la constructora inicie la obra

Rebeca Sequeira y Daniel Chacón
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Las entidades bancarias restringieron el crédito destinado a la compra de vivienda a través del mecanismo de preventa, porque supone mayor riesgo. Los desarrolladores adoptaron como medida iniciar obras hasta que el cliente tenga el crédito aprobado en su totalidad.
En años anteriores, desde un 30% hasta un 50% de los proyectos era vendido en esta fase en la que se presentaba el diseño en digital. De esta forma, el desarrollador se garantizaba el financiamiento de los bancos. Ahora ni siquiera con la mitad del proyecto vendido antes de iniciar las obras se les hace posible acceder al crédito en el sistema financiero tradicional.
El sector inmobiliario redujo el inventario de viviendas disponibles. La demanda se ve afectada por la situación de incertidumbre que motiva la reducción en los índices de venta.
“La gente tiene mucha desconfianza, los desarrolladores debieron reajustar sus presupuestos y en muchos casos, congelar los proyectos hasta tener un panorama más certero”, expresó Eduardo Gutiérrez, director del Comité Permanente de Vivienda de la Cámara de la Construcción.
En años anteriores se trabajó con la modalidad de preventa, con entrega en plazos superiores al año. Con el incremento en el costo de construcción, Gutiérrez aceptó que varias empresas tuvieron que renegociar los contratos con sus clientes y en muchos casos rescindirlos.
La otra modalidad que entrega la propiedad en la mitad del tiempo, era mucho más exitosa, pero también se redujo su comercialización al mínimo.
Las constructoras optaron por reforzar las modalidades más seguras, como la de “lote-construcción”. Esta consiste en que el comprador busca el financiamiento y el banco desembolsa según el avance de la construcción.
“Esta es la única forma en la que se trabaja en la actualidad, hasta que el cliente tenga aprobados todos los trámites, la constructora inicia los movimientos de tierra, esto como medida de protección”, puntualizó Gutiérrez.
La estrategia de anunciar los proyectos para arrancar las obras ya prácticamente vendidas tampoco ha sido eficaz; porque a pesar de la inversión publicitaria, Gutiérrez acepta que son muy pocas personas las que muestran un interés real.
“Ahora la preventa es un mecanismo muy difícil de realizar, porque el banco ya no financia al desarrollador, tampoco lo hace con el cliente porque los desembolsos los hace contra avance en la construcción. Ahora la venta se concentra en aquellos clientes que pueden pagar de un 20% a un 30% de prima y con acceso al sistema financiero”, explicó Randall Alvarado, consultor de la firma MERbrand.
El investigador de mercado recuerda que los últimos proyectos que lograron culminar con éxito fueron los iniciados entre 2005 y 2006; porque al empezar ya tenían cerca la mitad vendida y el resto lograron colocarlo durante el año anterior y a principios de este.
En el caso de los inmuebles que iniciaron en el último año, la situación es incierta porque los bancos detuvieron los desembolsos. Ahora la perspectiva para financiar su continuidad mediante ventas directas de la propiedad es baja.
“La única salida para los desarrolladores es aportar más capital a los proyectos, dado que el sistema financiero nos puso en jaque tanto a nosotros como a los compradores. El plan para el año entrante se enfoca en ejecutar segundas etapas de los proyectos que lograron la sostenibilidad de su primera fase”, explicó Joshua ten Brink, gerente general de Riverside Developers.
La empresa finalizará en el primer trimestre la primera fase del complejo Sonesta Jacó, con una inversión superior a los $60 millones. Este inmueble de 13 pisos y 200 condominios se dividió por fases, como parte de la estrategia para, en un futuro cercano, comercializar según la demanda y las condiciones de mercado.


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